今天給各位分享上海房產(chǎn)律師的知識(shí)，其中也會(huì)對(duì)上海房產(chǎn)律師費(fèi)用怎么收取進(jìn)行解釋?zhuān)绻芘銮山鉀Q你現(xiàn)在面臨的問(wèn)題，別忘了關(guān)注本站，現(xiàn)在開(kāi)始吧！

上海解決房產(chǎn)糾紛有名的律師哪家好？

咨詢(xún)是有償?shù)模ㄙM(fèi)了律師的時(shí)間成本，這段時(shí)間他失去了對(duì)別人服務(wù)的機(jī)會(huì)，我們要清楚時(shí)間對(duì)律師來(lái)說(shuō)是更大的成本。不管什么律所都有資深律師、年輕的律師，有責(zé)任心和不上心的律師，更好把重點(diǎn)放在律師本人身上而不是律所規(guī)模和人數(shù)上。國(guó)內(nèi)房產(chǎn)糾紛做的比較專(zhuān)業(yè)的律師團(tuán)隊(duì)，像上海的徐寶同律師，北京的陳辰律師，具體不妨百度一下。

在上海地區(qū)，較為專(zhuān)業(yè)且出名的房產(chǎn)律師都有誰(shuí)？

在上海地區(qū)都有哪些專(zhuān)業(yè)、比較出名的房產(chǎn)律師，那下面就讓我們一起來(lái)看一下吧。

陳博揚(yáng)律師

陳博揚(yáng)律師是來(lái)自北京市京師（上海）律師事務(wù)所的高級(jí)律師，這位律師是團(tuán)隊(duì)的負(fù)責(zé)人，他的畢業(yè)院校很有名，素有5院4系之稱(chēng)的西南政法大學(xué)，當(dāng)年陳博揚(yáng)律師以排列前茅的成績(jī)，通過(guò)了國(guó)家法律，職業(yè)資格考試獲取了律師資格。陳博揚(yáng)洋律師是全國(guó)律師。檢委會(huì)會(huì)員，上海軍費(fèi)法律咨詢(xún)高級(jí)顧問(wèn)，華東刑辯委員會(huì)會(huì)員房產(chǎn)證一處里，研習(xí)課程專(zhuān)屬講師。在執(zhí)業(yè)的過(guò)程中，陳博揚(yáng)律師一直秉承著“正義，誠(chéng)信，融合，信任”的精神，在業(yè)內(nèi)享有好評(píng)和口碑。

徐純律師

徐純律師同樣是一名可以信任的律師，徐純律師是上海擇觀律師事務(wù)所的創(chuàng)始人和主任。她是上海市律師協(xié)委會(huì)的會(huì)員。多家新聞媒體曾經(jīng)特意邀徐純進(jìn)行采訪，人民法院等知名法律媒體都刊登過(guò)徐純律師所 *** 的案件。徐純律師一直以來(lái)著稱(chēng)的都是高效務(wù)實(shí)的工作作風(fēng)，多年以來(lái)徐純律師幫助當(dāng)事人成功 *** 同時(shí)，這也是徐純律師一生的理想。辦理的案件申訴率總是遙遙領(lǐng)先。辦案風(fēng)格精，準(zhǔn)，快，可以快速的判斷各類(lèi)疑難案件的癥結(jié)，剖析各類(lèi)復(fù)雜法律關(guān)系，快速推進(jìn)訴訟過(guò)程。徐純律師從事法律工作十幾年，在房產(chǎn)類(lèi)糾紛有著濃厚經(jīng)驗(yàn)。

張譽(yù)律師

張譽(yù)律師也是比較有名的房產(chǎn)類(lèi)律師，他曾經(jīng)幫中海、萬(wàn)科等大的房地產(chǎn)企業(yè)處理過(guò)很多房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，他還搭理過(guò)許多有關(guān)房屋質(zhì)量問(wèn)題的案件，經(jīng)驗(yàn)相當(dāng)豐富，從他的合作經(jīng)歷來(lái)說(shuō)，我們可以看得出來(lái)這一個(gè)律師，還是比較有能力的可以信任。

上海房產(chǎn)糾紛律師哪家好？

要想官司勝訴，讓自己的利益更大化，律師的專(zhuān)業(yè)水平是最不可忽視的。除了有利的案件材料，還要找到經(jīng)驗(yàn)豐富有責(zé)任心的律師。國(guó)內(nèi)房產(chǎn)糾紛做的比較專(zhuān)業(yè)的律師團(tuán)隊(duì)，像上海的徐寶同律師，北京的陳辰律師，專(zhuān)業(yè)又靠譜，可以去百度咨詢(xún)一下。

上海房產(chǎn)糾紛委托律師多少錢(qián)？

律師收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在法律上并沒(méi)有明確規(guī)定，涉及到具體的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)由雙方協(xié)商來(lái)進(jìn)行合法的認(rèn)定，特別是對(duì)于不同訴訟階段的律師收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是不同的，如果對(duì)相關(guān)情況的處理不清楚的，可以咨詢(xún)律師事務(wù)部門(mén)。

一、律師收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少錢(qián)?

律師收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并沒(méi)有在法律上進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)定，一般情況下在幾千元左右。如下可作參考：

(一)不涉及財(cái)產(chǎn)關(guān)系的，基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為5,000元-30,000元/件，可合理上浮。

(二)涉及財(cái)產(chǎn)關(guān)系的，按照爭(zhēng)議標(biāo)的額分段按比例累加收費(fèi)：

1、10萬(wàn)元以下部分(含10萬(wàn)元)收費(fèi)比例為8%-10%，收費(fèi)額不足5,000元的按5,000元/件收取;

2、10萬(wàn)元至50萬(wàn)元部分(含50萬(wàn)元)為7%-9%;

3、50萬(wàn)元至100萬(wàn)元部分(含100萬(wàn)元)為6%-8%;

4、100萬(wàn)元至500萬(wàn)元部分(含500萬(wàn)元)為5%-7%;

5、500萬(wàn)元至1,000萬(wàn)元部分(含1,000萬(wàn)元)為4%-6%;

6、1,000萬(wàn)元至2,000萬(wàn)元部分(含2,000萬(wàn)元)為3%-5%;

7、2,000萬(wàn)元至5,000萬(wàn)元部分(含5,000萬(wàn)元)為2%-4%;

8、5,000萬(wàn)元以上部分為1%-3%。

目前，各地律師接手處理的案件收費(fèi)不一。

上海房產(chǎn)律師王俊偉：業(yè)主 *** 記牢這9個(gè)熱點(diǎn)，也就成功了一半。

一、樓書(shū)廣告：一本正經(jīng)的胡說(shuō)八道

1.相信自己的眼睛。對(duì)該地段房子有購(gòu)買(mǎi)意向，一定要實(shí)地勘察，了解一下你所關(guān)注的事項(xiàng)的真實(shí)情況。可以通過(guò) *** 搜索獲取信息，必要時(shí)可以通過(guò)口頭、 *** 等方式向 *** 部門(mén)咨詢(xún)核實(shí)。

2.簽約時(shí)盡量爭(zhēng)取將開(kāi)發(fā)商承諾、樓書(shū)等廣告內(nèi)容作為合同組成部分，要求寫(xiě)在合同中或者作為合同附件。如果開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售人員不同意寫(xiě)在合同，這也就再一次驗(yàn)證了他們自己對(duì)樓書(shū)廣告也不相信，你更要小心謹(jǐn)慎。

3. *** 部門(mén)的處罰認(rèn)定是很有效的證據(jù)。出現(xiàn)糾紛時(shí)，先向市場(chǎng)監(jiān)督管理局投訴開(kāi)發(fā)商虛假宣傳這一違法行為。

開(kāi)發(fā)商利用廣告對(duì)房產(chǎn)銷(xiāo)售作虛假宣傳的行為，違反了《中華人民共和國(guó)廣告法》第四條“廣告不得含有虛假或者引人誤解的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者”的規(guī)定，其行為構(gòu)成了利用廣告對(duì)房產(chǎn)銷(xiāo)售作虛假宣傳，根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第三條規(guī)定，可以對(duì)開(kāi)發(fā)商予以行政處罰。工商行政處罰決定生效后，可以坐實(shí)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售房產(chǎn)時(shí)的虛假宣傳行為。

4.充分利用樣板房的特殊性。2001年6月1日實(shí)施的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第31條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。”因此，對(duì)于按照樣板房購(gòu)買(mǎi)的業(yè)主，如果合同沒(méi)有對(duì)實(shí)際交付的房屋在質(zhì)量、設(shè)備及裝修方面與樣板房是否一致做出說(shuō)明，那業(yè)主完全可以要求開(kāi)發(fā)商按照樣板房標(biāo)準(zhǔn)交付。

5.開(kāi)發(fā)商不怕做虛假宣傳。首先，虛假宣傳帶來(lái)的利益大，動(dòng)輒千萬(wàn)、上億，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)只要房子賣(mài)掉，有啥不敢干的呢；其次，違法成本低。虛假宣傳工商部門(mén)在認(rèn)定構(gòu)成虛假宣傳的情況下，也只是行政處罰，比如罰款幾十萬(wàn)元；第三，宣傳內(nèi)容被認(rèn)定為合同內(nèi)容的概率低。由于開(kāi)發(fā)商的規(guī)避措施切實(shí)有效，實(shí)務(wù)中虛假宣傳認(rèn)定為合同內(nèi)容的概率很低，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在房產(chǎn)方面的宣傳肆無(wú)忌憚。

二、認(rèn)籌與認(rèn)購(gòu)：新房不是你想買(mǎi)就能買(mǎi)

1.你敢賣(mài)，我就敢買(mǎi)。簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，要核實(shí)清楚開(kāi)發(fā)商目前已經(jīng)取得的手續(xù)、資質(zhì)有哪些，更好在認(rèn)購(gòu)書(shū)中予以明確，比如該項(xiàng)目目前已經(jīng)完成立項(xiàng)、規(guī)劃等審批手續(xù)，已經(jīng)取得預(yù)售許可證（證號(hào)）或者尚未取得預(yù)售許可證。如果以后出現(xiàn)問(wèn)題，就可以抓住開(kāi)發(fā)商的上述軟肋，掌握主動(dòng)權(quán)。另外，開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有辦妥立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建等手續(xù)的情況下進(jìn)行認(rèn)購(gòu)，有被認(rèn)定為非法集資的刑事風(fēng)險(xiǎn)。

2.買(mǎi)還是不買(mǎi)就在一閃念。如果你已經(jīng)確定要購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)，暫時(shí)停下來(lái)，做二次確認(rèn)如果沒(méi)什么疑慮，就以定金的方式簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)；如果對(duì)購(gòu)房還需要再進(jìn)一步考慮、商量，就不要以定金的方式簽訂，可以換成訂金、保證金、預(yù)付款等，要給自己反悔留有余地。

3.反悔的兜底策略。如果小業(yè)主簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、交納定金，然后反悔、不想購(gòu)買(mǎi)了，建議按下面思路操作，才有可能退還定金且不承擔(dān)法律責(zé)任：

①必須按約定簽約時(shí)間到約定地點(diǎn)，找開(kāi)發(fā)商工作人員商談簽訂合同事宜；

②提出將認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的合同條款、樓書(shū)廣告、開(kāi)發(fā)商承諾的條款等內(nèi)容全部寫(xiě)入合同或者作為合同附件，反復(fù)磋商的過(guò)程也要保留錄音錄像證據(jù)。

③若因主要條款雙方?jīng)]能取得一致意見(jiàn)，而導(dǎo)致沒(méi)有簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，雙方互不承擔(dān)責(zé)任，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將交納的定金如數(shù)退還。

三、茶水費(fèi)和團(tuán)購(gòu)費(fèi)：明明沒(méi)喝茶為什么要收費(fèi)

1．有時(shí)候?yàn)榱速I(mǎi)房，茶水費(fèi)、團(tuán)購(gòu)費(fèi)不得不付。這筆費(fèi)用一定要計(jì)算在整個(gè)房?jī)r(jià)中，相關(guān)承諾要有書(shū)面記錄，最差也要保留談話錄音。付款時(shí)要保留好轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)等書(shū)面憑證，盡量不要以現(xiàn)金方式支付。

2.謹(jǐn)防錢(qián)房?jī)煽铡ＹM(fèi)用付了，如果沒(méi)有兌現(xiàn)之前的承諾，要求返還。如果不還，訴訟、刑事報(bào)案等各種救濟(jì)方式都可以運(yùn)用，而且前期工作如果做的到位，追回的概率也會(huì)大大增加。

3.退費(fèi)的兜底策略。如果所承諾的事項(xiàng)已經(jīng)成功，你要求退費(fèi)有失基本誠(chéng)信；但是事情未達(dá)到承諾效果卻不退費(fèi)，就沒(méi)有道理了。因此，退費(fèi)要根據(jù)實(shí)際情況按下面思路操作，才有追回的可能：

①首先要保護(hù)好自己的人身安全，防止被打擊報(bào)復(fù)。

②盡量不要涉及刑事犯罪，因?yàn)橐坏┤诉M(jìn)去了，錢(qián)也就沒(méi)了。

③見(jiàn)好就收。比如你交了10萬(wàn)元茶水費(fèi)也搶到了自己滿(mǎn)意的房子，已經(jīng)退你5萬(wàn)了，這個(gè)時(shí)候你完全可以選擇放棄掉另外一半。

④費(fèi)用更好交給開(kāi)發(fā)商。無(wú)論茶水費(fèi)、團(tuán)購(gòu)費(fèi)還是服務(wù)費(fèi)，盡量交給開(kāi)發(fā)商，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商是所有參與主體中最有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的一方。其他參與主體大多都是空殼公司，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，連人也找不到。

四、預(yù)售合同與霸王條款：合同越厚，對(duì)小業(yè)主越不利

1. 示范文本是格式合同，補(bǔ)充條款也是格式合同。開(kāi)發(fā)商通常會(huì)提出，示范文本是住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、工商總局制定的，不是開(kāi)發(fā)商自己制定的為理由來(lái)抗辯示范文本不是格式合同。遇到這種問(wèn)題，除了據(jù)理力爭(zhēng)反駁之外，作為小業(yè)主要提出補(bǔ)充條款同樣也是格式合同的意見(jiàn)。

2. 霸王條款是無(wú)效條款。霸王條款一般也隱藏在格式條款中，“霸王條款”屬于無(wú)效條款。根據(jù)《合同法》第40條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。且由于格式條款是預(yù)先擬訂的，法律也要求采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明，這是一項(xiàng)義務(wù)。根據(jù)《更高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返?0條規(guī)定，提供格式條款一方未履行合理的解釋義務(wù)且符合合同法第40條規(guī)定情形的，則該條款屬于無(wú)效條款。

3.主張格式條款不成為合同內(nèi)容。民法典對(duì)于格式條款規(guī)定，相對(duì)方可主張格式條款不成為合同的內(nèi)容，減輕了合同相對(duì)方的訴訟負(fù)擔(dān)。按之前的規(guī)定，一旦認(rèn)定屬于可撤銷(xiāo)的條款，往往會(huì)因?yàn)樵诜ǘǖ囊荒瓿馄陂g內(nèi)，并未申請(qǐng)撤銷(xiāo)該條款，導(dǎo)致條款繼續(xù)有效。

4.謹(jǐn)慎選擇確認(rèn)無(wú)效、撤銷(xiāo)、解除合同還是繼續(xù)履約。訴訟請(qǐng)求的確定，直接影響到案件的勝敗，建議按以下思路進(jìn)行：

①先從經(jīng)濟(jì)利益、居住、投資、違約成本等角度來(lái)衡量房子是要還是不要？

②如果要就要選擇繼續(xù)履約加主張相應(yīng)的違約責(zé)任。比如支付違約金、修理、更換等。

③如果選擇退房退款，則要嚴(yán)格區(qū)分無(wú)效、撤銷(xiāo)、解除的不同及難度，選擇與案件事實(shí)匹配的訴請(qǐng)。比如，一般情況下，繼續(xù)履約要比退房退款容易的多，那么選擇繼續(xù)履行合同，同時(shí)主張些違約金勝訴的概率就高很多。

5. 訴訟兜底策略：增加一項(xiàng)確認(rèn)合同條款為格式條款的請(qǐng)求。同事在以合同條款為格式條款主張權(quán)利或者抗辯時(shí)，考慮到案件的復(fù)雜程度和難度，還可以再增加一項(xiàng)確認(rèn)某項(xiàng)條款無(wú)效的請(qǐng)求，法院就會(huì)對(duì)是否支持該條訴訟請(qǐng)求做出明確的闡述，這樣也會(huì)對(duì)條款做出明確認(rèn)定。

五、商品房的交付：盡量避免交房即 *** 的發(fā)生

1.交付的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。不僅是利益享受和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的分界線，還是確定商品房保修期限、物業(yè)管理費(fèi)交納與房產(chǎn)證辦理起算日的依據(jù)；

2.交房文件需要提供的一項(xiàng)也不漏。要求開(kāi)發(fā)商出具符合交付條件的文件資料；

3.開(kāi)發(fā)商強(qiáng)行交房，明確拒絕。開(kāi)發(fā)商要求先簽字后驗(yàn)房并沒(méi)有法律規(guī)定或者合同約定，業(yè)主完全可以拒絕，而且開(kāi)發(fā)商不能以此為由拒絕向業(yè)主交付房屋。遇到此類(lèi)問(wèn)題時(shí)，業(yè)主要明確告知開(kāi)發(fā)商損失擴(kuò)大的后果，并且保留相關(guān)證據(jù)材料；

4.擅于借用公權(quán)力。向住建局、住建委等主管部門(mén)投訴，要求對(duì)其強(qiáng)行交房行為進(jìn)行管理、制約。

根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第四十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對(duì)不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》 違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位有下列行為之一的，責(zé)令改正，處工程合同價(jià)款百分之二以上百分之四以下的罰款;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任; (一)未組織竣工驗(yàn)收，擅自交付使用的; (二)驗(yàn)收不合格，擅自交付使用的;

(三)對(duì)不合格的建設(shè)工程按照合格工程驗(yàn)收的。

5.提起要求交房的訴訟。通過(guò)法院判決開(kāi)發(fā)商按法律規(guī)定和合同約定交付房屋。

6.提防開(kāi)發(fā)商動(dòng)輒就調(diào)低違約金。逾期交房違約金數(shù)額從日萬(wàn)分之五、萬(wàn)分之二、萬(wàn)分之一到總房款的萬(wàn)分之一，不同的開(kāi)發(fā)商會(huì)提供不同的合同條款，但萬(wàn)變不離其宗，開(kāi)發(fā)商的目的主要是為了在違約時(shí)少承擔(dān)甚至不承擔(dān)違約責(zé)任。知道了開(kāi)發(fā)商的套路，業(yè)主們?cè)谫I(mǎi)房時(shí)就要提高警惕，遇到類(lèi)似條款，先爭(zhēng)取修改，如果最終未能修改，以后遇到違約金過(guò)低的情況可以合同是開(kāi)發(fā)商提供的示范文本，并且條款內(nèi)容減輕了開(kāi)發(fā)商的責(zé)任、加重了業(yè)主的責(zé)任為由來(lái)確認(rèn)條款為格式條款、無(wú)效條款。

遇到開(kāi)發(fā)商提出調(diào)低違約金時(shí)，可以通過(guò)以下意見(jiàn)予以抗辯：

①雙方簽訂的商品房預(yù)售合同違約條款是由開(kāi)發(fā)商 *** 并向所有業(yè)主提供，具有格式條款的屬性。開(kāi)發(fā)商作為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在制定違約金具體標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，對(duì)違約后果及責(zé)任承擔(dān)上已有充分預(yù)期。比如選擇日萬(wàn)分之二的標(biāo)準(zhǔn)，合理適中，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于交易慣例中的日萬(wàn)分之3、日萬(wàn)分之5。

②合同對(duì)于業(yè)主 逾期付款 的違約金也是按照日萬(wàn)分之二的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,充分說(shuō)明了在違約金標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)置上，雙方的違約責(zé)任是相同的、公平的，體現(xiàn)了權(quán)利、義務(wù)對(duì)等原則。

③開(kāi)發(fā)商逾期交房，拒絕維修，導(dǎo)致上訴人損失進(jìn)一步擴(kuò)大，除了給業(yè)主造成實(shí)際的房屋空置損失，還造成上訴人生活、工作的不便，與一個(gè)開(kāi)發(fā)商應(yīng)有的社會(huì)責(zé)任背道而馳。

六、商品房質(zhì)量：引起業(yè)主與開(kāi)發(fā)商糾紛的重災(zāi)區(qū)

1.質(zhì)量問(wèn)題要記錄在案，保留書(shū)面證據(jù)。不僅是利益享受和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的分界線，還是確定商品房保修期限、物業(yè)管理費(fèi)交納與房產(chǎn)證辦理起算日的依據(jù)；因此，業(yè)主收房時(shí)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題一定要做好記錄，要求開(kāi)發(fā)商工作人員簽字確認(rèn)，自己要保留一份。

2.多督促，不要超過(guò)保修期。小區(qū)剛交付，開(kāi)發(fā)商會(huì)面臨大量的維修工作，實(shí)際上根本忙不過(guò)來(lái)，他們也會(huì)按緊急程度排序處理，業(yè)主如果急需入住就多催促一下，維修速度就會(huì)快一些。

3.質(zhì)量問(wèn)題不修復(fù)、不收房。對(duì)于出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題記錄是之一步，更重要的是要求開(kāi)發(fā)商維修。建議業(yè)主在確認(rèn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，雙方確定維修完畢的期限，通常的小瑕疵1-2天也就能修好，預(yù)留一周時(shí)間已經(jīng)足夠。

4.精裝房一定要謹(jǐn)慎簽訂裝修協(xié)議。精裝房目前已經(jīng)成為質(zhì)量問(wèn)題頻發(fā)的重災(zāi)區(qū)，按老百姓的習(xí)慣會(huì)想當(dāng)然認(rèn)為交付時(shí)就是按精裝房交付。實(shí)則不然，開(kāi)發(fā)商為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)另行簽訂裝修協(xié)議，一旦出現(xiàn)此類(lèi)情況就要引起足夠重視。

5.室內(nèi)空氣質(zhì)量和房子質(zhì)量同等重要。近幾年來(lái)，甲醛危害健康的案例，比比皆是，只要我們上網(wǎng)隨手一手，都能搜索出不少這樣的案例。甲醛超標(biāo)的危害極大，能誘發(fā)呼吸道疾病、癌癥病變，一旦濃度超過(guò)30mg/m3則直接致人死亡。老人、兒童、孕婦等抵抗力比較弱更容易遭受甲醛的迫害。這些空氣污染物質(zhì)看不見(jiàn)摸不著，工作生活中也容易忽視，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，取證、 *** 、訴訟等都會(huì)存在難度。

七、逾期辦證：讀書(shū)、落戶(hù)、售房都受影響

1. 大產(chǎn)證和小產(chǎn)證的辦理區(qū)分清楚。商品房竣工后，開(kāi)發(fā)商根據(jù)規(guī)定辦理房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)，申請(qǐng)登記通過(guò)后，產(chǎn)權(quán)全部登記在開(kāi)發(fā)商名下，也就是我們通常所說(shuō)的初始登記即辦大產(chǎn)證，辦理大產(chǎn)證是開(kāi)發(fā)商的義務(wù)，無(wú)需業(yè)主的配合。業(yè)主購(gòu)買(mǎi)之后，需要申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，才能將大產(chǎn)證中的一部分分割到自己名下即辦小產(chǎn)證。根據(jù)《更高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第18條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主辦理小產(chǎn)證，小業(yè)主沒(méi)有如期取得小產(chǎn)證，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)當(dāng)按該規(guī)定承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。

2. 謹(jǐn)防補(bǔ)充條款約定小產(chǎn)證由業(yè)主自行辦理。當(dāng)下的商品房買(mǎi)賣(mài)合同經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商的N次完善，已經(jīng)達(dá)到了360度全方位推卸責(zé)任的效果。作為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)，對(duì)于如何辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)比小業(yè)主熟練100倍，僅為了徹底擺脫自己的責(zé)任，現(xiàn)在的合同條款已經(jīng)約定，由業(yè)主自行辦理價(jià)格申報(bào)及過(guò)戶(hù)申請(qǐng)手續(xù)、辦理小產(chǎn)證，開(kāi)發(fā)商給予必要的協(xié)助。這種做法不但給業(yè)主帶來(lái)了不便，而且也增加了房產(chǎn)交易部門(mén)的負(fù)擔(dān)。

3. 有效應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商動(dòng)輒就調(diào)低違約金。逾期辦證違約金數(shù)額從日萬(wàn)分之五、萬(wàn)分之二、萬(wàn)分之一到總房款的萬(wàn)分之一，不同的開(kāi)發(fā)商會(huì)提供不同的合同條款，但萬(wàn)變不離其宗，開(kāi)發(fā)商的目的主要是為了在違約時(shí)少承擔(dān)甚至不承擔(dān)違約責(zé)任。知道了開(kāi)發(fā)商的套路，業(yè)主們?cè)谫I(mǎi)房時(shí)就要提高警惕，遇到類(lèi)似條款，先爭(zhēng)取修改，如果最終未能修改，以后遇到違約金過(guò)低的情況可以合同是開(kāi)發(fā)商提供的示范文本，并且條款內(nèi)容減輕了開(kāi)發(fā)商的責(zé)任、加重了業(yè)主的責(zé)任為由來(lái)確認(rèn)條款為格式條款、無(wú)效條款。遇到開(kāi)發(fā)商提出調(diào)低違約金時(shí)，可以參照前面提到的逾期交房違約金的處理思路。另外產(chǎn)證的取得還有可能涉及到戶(hù)口遷入、小孩入學(xué)等，這些損失雖然難以用金錢(qián)衡量，但是只要身處一二線城市，自然會(huì)感同身受，甚至內(nèi)心深處會(huì)估計(jì)出損失的大約數(shù)額。

4.辦理產(chǎn)證的費(fèi)用盡量交給開(kāi)發(fā)商。實(shí)踐中會(huì)存在為了加快辦證速度，開(kāi)發(fā)商會(huì)提前代收相關(guān)稅費(fèi)的情況，但是可能會(huì)委托第三方代收，在這種情況下，盡量交給開(kāi)發(fā)商，出現(xiàn)問(wèn)題可以向開(kāi)發(fā)商追償。一旦交給其他公司，可能因?yàn)檫@些公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)差一些，而錢(qián)打水漂。

八、車(chē)位之爭(zhēng)：停車(chē)難，難于上青天

1.能辦產(chǎn)證的車(chē)位才是真車(chē)位。無(wú)論地上車(chē)位還是車(chē)庫(kù)，都和房產(chǎn)一樣屬于不動(dòng)產(chǎn)，做了產(chǎn)權(quán)登記你才擁有所有權(quán)。因此，使用權(quán)、租賃權(quán)都是不完整的權(quán)利，購(gòu)買(mǎi)時(shí)慎重決策。

2.捆綁銷(xiāo)售的辨別。這一點(diǎn)很簡(jiǎn)單的，就是買(mǎi)房之前或者同時(shí)，必須簽訂一份車(chē)位 *** 或者租賃合同，而且車(chē)位的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)，這就是開(kāi)發(fā)商為了規(guī)避 *** 的限價(jià)政策，將高出的價(jià)格加在了車(chē)位上面。類(lèi)似情況還可以通過(guò)精裝修、儲(chǔ)藏室等予以規(guī)避。

九、商鋪陷阱：售后包租10個(gè)中有9個(gè)是大坑

1.售后包租是大坑。十個(gè)有九個(gè)是個(gè)坑，“售后包租”暗藏的違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，官方早有明確提示。2001年和2010年住建部就前后兩次發(fā)布通知，明確稱(chēng)未竣工的商品房和預(yù)售房，不得采取售后包租的方式銷(xiāo)售。上海五角世貿(mào)商城、上海綠茵商業(yè)廣場(chǎng)等類(lèi)似項(xiàng)目，相信大家也有所耳聞。

2.要有經(jīng)濟(jì)頭腦。根據(jù)項(xiàng)目所處的位置、周邊商業(yè)環(huán)境等情況做一個(gè)判斷，不能只聽(tīng)銷(xiāo)售人員的宣傳。

3.運(yùn)營(yíng)商是誰(shuí)必須100%確定。委托哪家運(yùn)營(yíng)商來(lái)管理整個(gè)項(xiàng)目是以后成敗的關(guān)鍵，了解一下運(yùn)營(yíng)商的成功案例。一般來(lái)看，大牌運(yùn)營(yíng)商要優(yōu)于普通運(yùn)營(yíng)，所以，一旦是開(kāi)發(fā)商自己來(lái)運(yùn)營(yíng)你就要小心謹(jǐn)慎了。