宅基地的法律性質(zhì)

宅基地由村集體所有，村民僅享有使用權(quán)而非所有權(quán)

宅基地使用權(quán)是農(nóng)村農(nóng)民基于集體經(jīng)濟組織成員身份依法享有的一項基本權(quán)利，在我國，由于農(nóng)村地區(qū)的土地歸集體所有，因此農(nóng)民對于宅基地只享有占有和使用的權(quán)利，不具有所有權(quán)。

在廣大農(nóng)村地區(qū)，宅基地使用權(quán)與自留地、自留山等一起構(gòu)成了農(nóng)村農(nóng)民安身立命的基本要素，農(nóng)村農(nóng)民可以在宅基地上興建房屋以供全家居住使用。在外辛苦打拼了一年的游子們?nèi)绻X得“城市套路深，我要回農(nóng)村。”那么不妨在回家前好好看下這篇文章，了解一下你家的宅基地。

宅基地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓

宅基地使用權(quán)通常由農(nóng)村村民以戶為單位依法享有，也即“一戶一宅”，且所使用的宅基地面積不得超出當(dāng)?shù)匾?guī)定。

農(nóng)村村民可以將自家的宅基地與同屬同一個村集體內(nèi)部的其他農(nóng)戶的宅基地互換。我國法律并未禁止同一個農(nóng)村集體內(nèi)部成員間互換宅基地，前提是雙方自愿達成互換協(xié)議，并履行相應(yīng)的報批手續(xù)。農(nóng)村村民可以將自家的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給同屬同一個村集體內(nèi)部的其他農(nóng)戶。需要注意的是，宅基地使用權(quán)僅可在本集體內(nèi)部進行轉(zhuǎn)讓，我國法律嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。農(nóng)村村民將自家宅基地使用權(quán)通過出售、出租或贈與等方式轉(zhuǎn)讓后，再向村集體申請宅基地使用權(quán)，將不再被準(zhǔn)許。

雖然現(xiàn)在很多農(nóng)村地區(qū)人口外流嚴重，導(dǎo)致大量宅基地空閑，但對于這些空閑的宅基地，也不能隨意轉(zhuǎn)讓。而對于城市居民而言，即使簽訂了買賣宅基地的合同，也會因違反法律的強制性規(guī)定而無效，到頭來也是“竹籃打水一場空?！?/p>

宅基地使用權(quán)不能繼承

宅基地使用權(quán)是村集體免費分給農(nóng)戶使用的，并且該項使用權(quán)僅針對本村集體內(nèi)部成員，因此宅基地使用權(quán)不能像其他財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)利一樣被繼承。但作為繼承人可以依法繼承被繼承人基于宅基地使用權(quán)建造的房屋及其附屬設(shè)施。

能夠獲得宅基地使用權(quán)的前提條件

是本集體內(nèi)部成員，且在其他農(nóng)村集體經(jīng)濟組織中不享有宅基地使用權(quán)。

由于宅基地使用權(quán)是法律賦予農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的一項天然權(quán)利，因此，只要你是本集體內(nèi)部成員，自出生之日起，便天然享有宅基地使用權(quán)。對于是否屬于農(nóng)村集體成員，一般以戶口為準(zhǔn)，如果原來是農(nóng)村戶口，但由于升學(xué)、就業(yè)等其他原因?qū)е聭艨谵D(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，那么便不再是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員。

同樣的，如果因婚嫁、搬遷等原因戶籍轉(zhuǎn)至其他農(nóng)村集體，并且在其他農(nóng)村集體中已享有宅基地使用權(quán)，則將喪失對本村集體宅基地的使用權(quán)。

宅基地被收回的法定條件及程序

法定條件

征收因公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)被占用的不按照批準(zhǔn)的用途使用土地的因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的房屋拆除后沒有批準(zhǔn)重建空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的

法定程序

根據(jù)《土地管理法》及相關(guān)法律規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織如確需收回宅基地使用權(quán)，在程序上需要滿足以下條件：

出現(xiàn)了可以收回土地使用權(quán)的法定情形；履行必要的表決及公示程序；向原批準(zhǔn)用地的人民政府報批；經(jīng)人民政府依法批準(zhǔn)；給予失地成員合理的補償并保證其重新獲得宅基地的權(quán)利。

外嫁女是否必然喪失原村集體宅基地使用權(quán)

答案是否定的，我國現(xiàn)行法律并未規(guī)定外嫁女必須退出宅基地。

我國憲法規(guī)定，婦女在經(jīng)濟和社會生活等各方面享有同男子平等的權(quán)利?！掇r(nóng)村土地承包法》、《婦女權(quán)益保障法》、國務(wù)院辦公廳《關(guān)于切實維護農(nóng)村婦女土地承包權(quán)益的通知》等法律也規(guī)定，應(yīng)切實保障婦女在農(nóng)村土地糾紛案件中的合法權(quán)益。性別及婚姻狀況并不影響其對宅基地的使用，且我國法律并未規(guī)定外嫁女子必須退出宅基地。此外，對于嫁入城市的婦女，如果其沒有取得非農(nóng)業(yè)戶籍，應(yīng)視為具有原集體經(jīng)濟組織成員資格。其基于本村村民身份依法獲得對宅基地的使用權(quán)受法律保護，任何組織或個人都不得非法剝奪。

因宅基地發(fā)生糾紛應(yīng)如何應(yīng)對

（一）宅基地被村委會違法收回

村委會收回村民的宅基地使用權(quán)必須符合法定情形、經(jīng)由法定程序，否則村民可以針對收回行為依法維權(quán)。若村民自己無法判斷收回行為是否合法，建議盡快委托專業(yè)律師進行權(quán)利救濟，避免遭受不必要的損失。

（二）宅基地被他人侵占

宅基地使用權(quán)是法律賦予農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的一項基本權(quán)利，是一項法定物權(quán)。如村民發(fā)現(xiàn)自家的宅基地被其他村民違法侵占或存在其他權(quán)利被侵犯的情形，也建議盡快委托專業(yè)律師進行權(quán)利救濟。

免責(zé)聲明：

本文僅代表作者本人觀點，不構(gòu)成對具體案件的法律意見。如需法律幫助，請直接聯(lián)系作者本人！

本文作者：

路敬宇律師 北京市隆安律師事務(wù)所上海分所執(zhí)業(yè)律師