近期，四川成都遠(yuǎn)大創(chuàng)新物業(yè)管理有限公司向一戶業(yè)主發(fā)了一張催告函，其服務(wù)的遠(yuǎn)大林語(yǔ)城小區(qū)內(nèi)一套別墅的業(yè)主5年多欠繳物業(yè)費(fèi)5萬(wàn)多元，產(chǎn)生的“滯納金”則高達(dá)55萬(wàn)余元。這樣的收費(fèi)合理嗎？

業(yè)主欠物業(yè)費(fèi)5萬(wàn)多

“滯納金”竟高達(dá)55萬(wàn)

催告函涉及物管費(fèi)用，由成都遠(yuǎn)大創(chuàng)新物管公司出具，并蓋有公司的章；函件寫(xiě)給小區(qū)內(nèi)一戶梁姓、楊姓的房主。

函件中稱，業(yè)主自2023年1月1日起沒(méi)有繳納物管費(fèi)，截至函件出具之日，已經(jīng)欠付物管費(fèi)用55188.8元。函件中要求業(yè)主在今年9月15日前付清欠費(fèi)，“否則，將根據(jù)法律法規(guī)和協(xié)議約定，追究違約責(zé)任（包括但不限于按照每日1%計(jì)算逾期付費(fèi)滯納金）。”函件中提及，截至7月31日，該業(yè)主已經(jīng)產(chǎn)生滯納金554647.44元。

55萬(wàn)“滯納金”

系按合同約定產(chǎn)生

“這個(gè)是催告函是我們出具的。”22日，遠(yuǎn)大林語(yǔ)城小區(qū)物管工作人員表示。據(jù)其介紹，函件中提及的梁及楊姓人員系小區(qū)內(nèi)一戶別墅的業(yè)主，交房時(shí)對(duì)方就沒(méi)有來(lái)收房。“別墅的物管費(fèi)用是每月每平方米3元。”她展示的系統(tǒng)信息顯示，這戶別墅面積約270余平方米，每月的物管費(fèi)810余元。

“這也不是我們第一次向他們發(fā)催告函了。”工作人員表示，最近的一次電話聯(lián)系中，對(duì)方只是說(shuō)“好的”，但是費(fèi)用至今仍未繳納。她也向記者出具了2010年房主購(gòu)房時(shí)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，其中便寫(xiě)有：如果業(yè)主不按規(guī)定繳納費(fèi)用，物管方有權(quán)要求業(yè)主自逾期之日起按每天1%交納滯納金。

違約金過(guò)高

可向法院申請(qǐng)降低

業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)如果沒(méi)有可原諒的情節(jié)，確實(shí)是錯(cuò)誤的，應(yīng)該補(bǔ)交并且進(jìn)行適當(dāng)處罰，甚至列入誠(chéng)信檔案。但現(xiàn)在的問(wèn)題是，5萬(wàn)多元卻在5年后變成了55萬(wàn)，這合理嗎？

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，在這里有兩點(diǎn)需要說(shuō)明：一是把拖欠物業(yè)費(fèi)增加的罰款叫作“滯納金”是不妥當(dāng)?shù)模皽{金”是對(duì)公民依法應(yīng)該履行的金錢給付義務(wù)而沒(méi)有履行增加的處罰，包括依法應(yīng)交的稅款，或者國(guó)家行政機(jī)關(guān)依法收取的罰款。業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)不存在國(guó)家法律和行政處罰的含義，所以不應(yīng)稱為“滯納金”，只應(yīng)該按照合同法稱為違約金。

二是，物業(yè)費(fèi)違約金的合同是否經(jīng)過(guò)合法的程序簽訂？如果只是物業(yè)部門(mén)預(yù)先印制的格式條款，新消法第二十六條規(guī)定經(jīng)營(yíng)者不得以不公平格式條款損害消費(fèi)者權(quán)益，盡管雙方有約定，但這種按每日1%收取的所謂“滯納金”顯然屬于無(wú)效霸王條款。

業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)

到底該如何加收違約金？

《合同法》第一百一十三條規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。”這就是說(shuō)，違約金是因?yàn)檫`約給對(duì)方造成的損失而已。

業(yè)主拖欠了物業(yè)費(fèi)，給物業(yè)公司造成損失如何評(píng)估？最多能夠加收多少違約金？按照最高人民法院的有關(guān)司法解釋，可參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量逾期付款違約金。按最高人民法院規(guī)定，可在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%-50%。同時(shí)，根據(jù)最高人民法院對(duì)民間信貸最高利息的規(guī)定，消費(fèi)者違約金的所有賠償不得超過(guò)年息24%的上限。上述物業(yè)費(fèi)由5萬(wàn)變成55萬(wàn)，顯然不符合規(guī)定。