在征收拆遷案件中，有一類(lèi)地區(qū)比較特殊，既不是城市房屋屬于國(guó)有土地性質(zhì)進(jìn)行拆遷安置，又不是農(nóng)村土地按照集體土地進(jìn)行征收補(bǔ)償，城中村地區(qū)位于繁華商業(yè)街區(qū)之中，但卻游離于現(xiàn)代化城市管理之外，居民的生活水平和居住環(huán)境都嚴(yán)重落后周?chē)謪^(qū)，與城市文明風(fēng)貌顯得格格不入。那么城中村拆遷到底是“城市”還是“農(nóng)村”？城中村改造拆遷又將如何補(bǔ)償呢？

一、城中村是“城”還是“村”？

城中村，也被稱(chēng)為“都市里的村莊”，這些在城市化進(jìn)程中落后于周?chē)鞘薪ǔ蓞^(qū)域的居民區(qū)，雖然早已納入了城市規(guī)劃區(qū)，但是本質(zhì)上仍屬于尚未完成城市化改造的“村”，其中居民也大多保留著農(nóng)村戶(hù)口，城中村具備城市與農(nóng)村的雙重特性。

雖然嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，只有保持集體土地性質(zhì)的村落才是城中村。但是從目前來(lái)看，以改造城中村為中心的區(qū)域征收項(xiàng)目中，土地性質(zhì)可以分為三種類(lèi)型：一是該部分區(qū)域已全部被征收為國(guó)有土地；二是該區(qū)域雖然已列入城市規(guī)劃，但土地性質(zhì)仍是集體土地未發(fā)生改變；三是區(qū)域部分土地已征為國(guó)有土地，部分土地屬于集體土地。

二、城中村征收該怎樣補(bǔ)償？

由于城中村區(qū)域本身既有一些城市特征，同時(shí)擺脫不了農(nóng)村固有本質(zhì)，因此，在對(duì)被拆遷人進(jìn)行拆遷和補(bǔ)償時(shí)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也不同于一般的征收補(bǔ)償，要根據(jù)具體情況具體分析，尤其不能單純依據(jù)集體土地性質(zhì)確定征收流程及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

如果城中村土地已經(jīng)轉(zhuǎn)為了國(guó)有土地，那么拆遷時(shí)就要參照《國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償。對(duì)于被征收房屋價(jià)值補(bǔ)償不得低于房屋征收決定公告之日周?chē)?lèi)似房屋市場(chǎng)平均價(jià)格。同時(shí)，在征收中應(yīng)該進(jìn)行房屋價(jià)格評(píng)估，需要由有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)依法出具專(zhuān)業(yè)的評(píng)估報(bào)告。

如果城中村土地性質(zhì)仍然是集體土地，那么其補(bǔ)償就不能按照國(guó)有土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，但是如果僅僅按照該標(biāo)準(zhǔn)對(duì)集體土地進(jìn)行征收補(bǔ)償，會(huì)造成城中村與周?chē)恋叵啾妊a(bǔ)償金額明顯偏低，無(wú)法保障被征收人的居住條件。

此時(shí)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問(wèn)題的規(guī)定》規(guī)定，“征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償，補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。用以保障城中村內(nèi)被征收居民的權(quán)益。”

按照該規(guī)定內(nèi)容，被征收人的補(bǔ)償包括被征收房屋價(jià)值補(bǔ)償，搬遷、臨時(shí)安置補(bǔ)償；用于經(jīng)營(yíng)的房屋還可以申請(qǐng)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。被征收的村民可以通過(guò)測(cè)算房屋實(shí)際價(jià)值、裝修、參考周邊價(jià)格要求提升補(bǔ)償金額，保障被征收人能住得上新房并開(kāi)始穩(wěn)定的新生活。

律師提醒您，城中村拆遷改造形式多種多樣，各地?zé)o論在改造措施還是征地補(bǔ)償方面都存在相當(dāng)程度上的差距。盡管如此，城中村改造仍然是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的大趨勢(shì)，對(duì)被拆遷人采取過(guò)低的補(bǔ)償認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)益于保障被拆遷人的實(shí)際利益和居住環(huán)境的改善，只有通過(guò)更加合理、公正的征收程序和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，才能最大程度實(shí)現(xiàn)對(duì)被拆遷人的權(quán)益保護(hù)。