來源：江西高院 法務(wù)之家

相信不少人

都有購買小產(chǎn)權(quán)房的經(jīng)歷

這類房子到底能不能買？

有哪些風險？

今天一次性講清楚！

什么是小產(chǎn)權(quán)房

實際上

小產(chǎn)權(quán)房是違章、違法建筑

具體可參考以下三種

但農(nóng)村經(jīng)常會出現(xiàn)

宅基地房的售賣情況

合法嗎？

此類房屋只能轉(zhuǎn)讓使用權(quán)

不可買賣

同時轉(zhuǎn)讓需滿足以下四點：

一、需經(jīng)本村村民委員會同意和鄉(xiāng)級政府批準；

二、轉(zhuǎn)讓人與受讓人同為本村村民；

三、受讓人無宅基地，符合宅基地申請條件；

四、宅基地使用權(quán)不能單獨轉(zhuǎn)讓，須與住房一并轉(zhuǎn)讓。另外，轉(zhuǎn)讓人戶口應(yīng)該已遷出本村或?qū)儆凇耙粦舳嗾蚨喾俊薄Ｈ缦狄粦粢徽毭鞔_表示不再申請宅基地，且有證據(jù)表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶居住。

買小產(chǎn)權(quán)房有風險！

很多人因為價格便宜

而購買小產(chǎn)權(quán)房

但你知道嗎

購買小產(chǎn)權(quán)房有很多風險！

01沒辦法辦理房產(chǎn)證

（1）雙方簽署的購房合同不屬于法律認可的正式購房合同，沒辦法在房管局備案;（2）開發(fā)商未繳納土地出讓金等費用，沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房人不能取得房產(chǎn)證;（3）即便有證，也不是真正意義上的房產(chǎn)證，部分是鎮(zhèn)政府或村委會出具的證，部分是綠本的房地產(chǎn)權(quán)共有(用)證，享有的權(quán)利完全不一樣。

02難以規(guī)避“一房多賣”風險

因為小產(chǎn)權(quán)房無法進行不動產(chǎn)登記，所以買方很難確認賣方有沒有偷偷將房屋再次出售。

03脫離監(jiān)管質(zhì)量難以保證

大多小產(chǎn)權(quán)房有嚴重的安全隱患，建設(shè)標準不達標的事情屢屢發(fā)生。

04購房時無法進行銀行貸款

不動產(chǎn)抵押以登記為生效要件，小產(chǎn)權(quán)房沒辦法抵押登記，銀行自然也就沒辦法設(shè)立抵押權(quán)。

05套現(xiàn)困難，難以轉(zhuǎn)讓

小產(chǎn)權(quán)房不能辦理變更登記，這意味著房屋的物權(quán)人還是賣方。

06小產(chǎn)權(quán)房難分割

因為購房人對于小產(chǎn)權(quán)房沒有所有權(quán)，所以不管是離婚，還是繼承，法院很可能不對小產(chǎn)權(quán)房進行處理。

07有可能被無償征用或者征收

小產(chǎn)權(quán)房未經(jīng)土地行政管理部門批準而使用集體所有土地的，涉嫌違法用地;小產(chǎn)權(quán)房無建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，涉嫌違法建設(shè)。

08隨時面臨業(yè)主“違約風險”

在面臨拆遷或者地段價格暴漲的時候，賣方很有可能以簽訂的合同無效為由進行毀約。

已經(jīng)買了小產(chǎn)權(quán)房合同有效嗎？

根據(jù)現(xiàn)行法律

2種情況有效

3種情況無效

有效：

一、本集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房；

二、將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，取得有關(guān)組織和部門的批準。

無效：

一、本集體與他集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房；

二、集體組織成員與城鎮(zhèn)居民之間買賣小產(chǎn)權(quán)房；

三、小產(chǎn)權(quán)房未辦理抵押登記。

買房的時候，如何區(qū)分正規(guī)的商品房和小產(chǎn)權(quán)房?

買房時主要看銷售方有無“五證”，即：國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房銷售許可證。

有“五證”的就是正規(guī)商品房，沒有“五證”或缺少“五證”之一的就是小產(chǎn)權(quán)房。

買房需謹慎！

小編提醒大家

一定要通過合法途徑購買房產(chǎn)

別為了一時便利或省錢

就購買小產(chǎn)權(quán)房。