嗨，大家好我是盧俊

今天和大家說點(diǎn)想說的

你說

百姓對于經(jīng)濟(jì)預(yù)期和城市信心來自哪里

或許來自各種政策，也或許來自工作收入感受，或許也是日常的口口相傳

但是作為一個(gè)地產(chǎn)內(nèi)容工作者來說，我很確定的和大家說，樓市的本身走勢，成為了普通人對于經(jīng)濟(jì)信心最重要也是最后一塊信心基石

本質(zhì)上樓市牽動(dòng)經(jīng)濟(jì)，房產(chǎn)也影響家庭資產(chǎn)

這兩個(gè)元素也促成了輿論上普通用戶的分外關(guān)注

在信心比黃金金貴的當(dāng)下，任何一個(gè)城市都到了最需要樓市的時(shí)候

上海當(dāng)然也是如此

但是如今的上海樓市，雖然依然是全國最穩(wěn)健的房地產(chǎn)市場，但是作為身處其中的地產(chǎn)人來說，依然感受到了一絲不安

比如作為行業(yè)基石的二手房，成交量持續(xù)下滑，雖然幅度不大但趨勢總是讓人不安

比如作為一手房，雖然賣的都可以，但是我們看到了積分下滑，棄號(hào)增加的點(diǎn)狀現(xiàn)象

包括土地市場，最后一次集中供應(yīng)為什么只有六塊了，這是什么原因

最近一個(gè)同行和我說，2023年已經(jīng)結(jié)束了

但是2023年的趨勢怎么樣，我想沒有人會(huì)絕對的樂觀

應(yīng)該怎么辦

或者能夠怎么辦

我在上海讀書在這里工作，如今做這個(gè)城市的樓市內(nèi)容，對我而言我就是吃這碗飯的

販賣焦慮確實(shí)可以給我?guī)砹髁浚珔s不是我的追求

端起碗吃飯，放下碗罵娘的事情絕不能做，沒有人比我更希望上海樓市可以更好了

所以今天想試著提點(diǎn)建議

一個(gè)從業(yè)者在行業(yè)里感受到的細(xì)碎體感，然后給一些建議

偶爾聽說我的內(nèi)容也會(huì)有各個(gè)部門有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注，如果能夠被看到，那確實(shí)就是我的榮幸了

當(dāng)然這也只是一家之言，所以嚴(yán)格意義上是真的斗膽了

2023年的上海樓市，真的非常非常非常的重要

關(guān)于建議

核心還是需要綜合各方因素，從而構(gòu)建比較好的生態(tài)環(huán)境，而其中土地市場和一手房市場是重中之重

因?yàn)橐粊泶碇浾撽P(guān)注點(diǎn)，二來同樣也是地方政府的關(guān)注處，所以所有政策的圍繞點(diǎn)，因此開展

對于樓市整體，我有幾個(gè)建議

01、取消土地出讓關(guān)于面積配比的相關(guān)限制要求

這其實(shí)是很長一段時(shí)間存在的問題

上海很多土地對于90平米以下小戶型的配比都有要求的，大概在70%左右

這也是為什么市面上那么多90平米小三房的原因

其實(shí)我是非常理解當(dāng)初的初衷

因?yàn)橥恋赜邢蓿孕∶娣e產(chǎn)品盡可能保持市面上相對足夠的住宅套數(shù)供應(yīng)

但是我們要知道，這個(gè)政策已經(jīng)完成了他的時(shí)代使命

制定之初來自2008年前后的7090政策，那時(shí)候的樓市基本以剛需客戶為主導(dǎo)

如今市場里的購買用戶，特別是涌入在一手房的客戶，70%以上都是改善需求

對于他們而言，90平米遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒辦法滿足他們的需求

這也是導(dǎo)致很多高分客戶在一個(gè)熱門樓盤里出現(xiàn)小戶型棄號(hào)的原因

而且哪怕在五大新城，規(guī)整的改善戶型的受認(rèn)可度也遠(yuǎn)超小戶型

所以讓戶型制定權(quán)給到開發(fā)商自己，讓他們制定出符合市場需求的面積配比，這是我最期待的一件事

我很長時(shí)間都會(huì)擔(dān)心90平米小三房產(chǎn)品的整體供應(yīng)量

當(dāng)所有一手房都供應(yīng)一種產(chǎn)品的時(shí)候，未來這種產(chǎn)品的市場流通性應(yīng)該如何，會(huì)不會(huì)陷入又一種紅海競爭

而且我完全不擔(dān)心政策取消會(huì)導(dǎo)致市面上沒有小戶型產(chǎn)品

圍繞著剛需板塊的用戶，研發(fā)團(tuán)隊(duì)斷然不會(huì)把地塊陷入去化不掉的情況

因地制宜的規(guī)劃，才會(huì)激活產(chǎn)品創(chuàng)新和研發(fā)

90平米的鴻溝，是時(shí)候可以取消了

02、取消房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，但增設(shè)房價(jià)指導(dǎo)售價(jià)區(qū)間

房地聯(lián)動(dòng)價(jià)也是一個(gè)很特殊時(shí)代下的產(chǎn)物了

為了防止開發(fā)商拿到土地之后定高價(jià)干擾市場的一個(gè)決定，也讓開發(fā)商在拿地的時(shí)候有預(yù)期：一手房售價(jià)不會(huì)因?yàn)槭裁磿r(shí)候開盤從而影響

這某種程度上也加快了市場房源的供應(yīng)

這種政策的作用依然是有用的

但是反作用就是

當(dāng)開發(fā)商對于未來沒有預(yù)期，或者說沒了任何想法的時(shí)候，在產(chǎn)品上投入的精力就少了

一些市中心的好項(xiàng)目，不論做什么產(chǎn)品都能一二手倒掛

一些五大新城的項(xiàng)目，做得好反正也賣不貴，能不能賣的好也不知道

反正做的好做的不好都是一個(gè)價(jià)格，那為什么要做得好

或者說

為什么要做的那么好

最近幾年的上海樓市確實(shí)少了很多優(yōu)秀項(xiàng)目，同行問我上海有什么好項(xiàng)目的時(shí)候，我會(huì)經(jīng)常性陷入詞窮

價(jià)格管控確實(shí)管控住了預(yù)期，也調(diào)整了開發(fā)商的拿地心態(tài)

所以我建議取消房地聯(lián)動(dòng)價(jià)的同時(shí)，可以在拿地階段出臺(tái)房價(jià)指導(dǎo)售價(jià)區(qū)間

比如之前房地聯(lián)動(dòng)價(jià)是4.5萬，調(diào)整為未來指導(dǎo)售價(jià)4.3萬-4.8萬之間

給到開發(fā)商一定的自主權(quán)

你還真別擔(dān)心大家清一色的都選4.8萬，未來的行情確實(shí)沒有太多的甲方還有這么大的自信，畢竟回款對于他們來說都是第一要素

一個(gè)常規(guī)售價(jià)4.5萬的項(xiàng)目，如果裝修上給了更好的配置，規(guī)劃上融入了更好的理念，市場應(yīng)該支持他賣4.8萬

如果開發(fā)商突然著急回籠現(xiàn)金流，也應(yīng)該支持他以4.3萬的價(jià)格出售

我覺得這部分選擇也應(yīng)該還給開發(fā)商

不用擔(dān)心客戶會(huì)覺得價(jià)格波動(dòng)大

因?yàn)橥恋仉A段都已經(jīng)給到明確的浮動(dòng)范圍了，前后5%的價(jià)格波動(dòng)都是在客戶預(yù)期范圍之內(nèi)的

03、市場增加土地規(guī)模15萬方以上的用地

不知道各位有沒有印象，上海的土地出讓一直以來都比較小很多在5-8萬方上下

很多人開玩笑說，基本上兩張預(yù)售證就解決戰(zhàn)斗

小型地塊的出讓也很有上海特色

一來希望更多的開發(fā)商可以參與到上海土地市場，二來確實(shí)上海的城市布局是毛細(xì)管網(wǎng)式，所以單位地塊都偏小

但是我確實(shí)覺得是有點(diǎn)越來越小了

我入行的時(shí)候雖然類似金地格林這種百萬方土地已經(jīng)不多了，但是15-20萬方的中型土地還是很多的

但是現(xiàn)在10萬方以上的都快絕跡了

一定規(guī)模的項(xiàng)目，才有可能有配套，才有可能有社區(qū)的概念

而且適度的土地規(guī)模其實(shí)會(huì)傾注開發(fā)商更多的熱愛

這作為一個(gè)地產(chǎn)人我敢認(rèn)真和大家保證

一個(gè)5萬方的社區(qū)是逼不出操盤手的熱愛的，因?yàn)轫?xiàng)目在他手上可能半年就結(jié)束了，任何的愛戀都不會(huì)在半年時(shí)間有太多的改變

一個(gè)15萬方規(guī)模的項(xiàng)目，接近1000戶人家

整體營銷周期在2年左右，整體開發(fā)周期需要三年以上，中間可能還會(huì)穿越一個(gè)周期等來什么政策，這樣的規(guī)模容易激發(fā)團(tuán)隊(duì)和操盤手的匠心

這也是真的

與此同時(shí)我也建議降低持有比例

土地市場推進(jìn)持有業(yè)態(tài)也有一段時(shí)間了，好像并沒有給市面上增加一些亮點(diǎn)產(chǎn)品，反而破壞了住宅的整體居住氛圍

其實(shí)所謂調(diào)控，調(diào)控的是行業(yè)，其實(shí)調(diào)控的也是從業(yè)者的心態(tài)，就是給到他們的土地，能否激發(fā)出他們的狀態(tài)，其實(shí)很重要的

大家都是一群非常聰明的腦袋，如果在早期就放棄創(chuàng)造，其實(shí)蠻可惜的

04、給與置換用戶一定程度的稅費(fèi)減免

這也是我最近特別希望發(fā)生的

置換客戶，也就說賣掉房子再買房子的客戶，如今占據(jù)了市場的絕對主力

而當(dāng)下二手房市場的萎靡也是因?yàn)槭忻嫔嫌行枨?/p>

但因?yàn)橘徺I力來自賣房，從而導(dǎo)致整體的流動(dòng)性變低

所以我特別建議給到換房客戶稅費(fèi)的減免

只要是買房的客戶在之前一年內(nèi)賣過房子，那么這次買房的稅費(fèi)就有統(tǒng)一減免

為什么要減免啊

因?yàn)檫@一個(gè)客戶的存在就對市場起到一套帶動(dòng)兩套的效果，而最終結(jié)果很有可能是，一套帶兩套，然后兩套帶四套

就這樣幾何程度的裂變下去

對于整體市場的激活一定能起到杠桿的作用

雖然一手房積分層面沒給到這部分群體額外的福利，但這絕對是樓市里的中堅(jiān)力量啊

如今買房的成本中稅費(fèi)的部分實(shí)在太高了，給到他們這部分的減免，絕對有助于帶動(dòng)整體的轉(zhuǎn)換

上海樓市如今僅有的問題是流動(dòng)性的問題，當(dāng)置換為城市主力的時(shí)候，整體城市的流動(dòng)性自然會(huì)下滑

或許說很有可能未來上海不太能夠保持2萬套的月均二手房成交也是一個(gè)必然現(xiàn)實(shí)

所以如果希望當(dāng)下市場可以相對活躍，再好的房貸政策都不如減免稅費(fèi)來的直接和有效

另外我也給開發(fā)商的同行們提個(gè)建議

也是我從綠地香港那邊得到的啟發(fā)，如果一些項(xiàng)目遇到了去化問題且發(fā)現(xiàn)客群主力都來自置換，不如你可以整合中介，幫助潛在購房者賣掉他們的房子

然后再讓他們來買你的房子

與其開很高的渠道費(fèi)用，不如把這筆預(yù)算給到中介讓他們幫房東賣房，這樣三方得利，甲方自己也能賺一個(gè)口碑

其實(shí)是一個(gè)非常好的政策

所以總而言之，上海二手房就是置換的市場，其實(shí)他成交量下滑下去也沒啥大問題，但是如果想要激活，給到換房人稅費(fèi)減免是一個(gè)好的政策

05、

其實(shí)還有一些建議

比如我支持土地出讓的集中，但是希望一手房取證可以不用集中，集中的本質(zhì)是集中性供應(yīng)從而弱化熱點(diǎn)，但是有些對于開發(fā)商自己的回款周期其實(shí)少了一些靈動(dòng)空間

至于我為什么會(huì)給到這些細(xì)碎的建議，因?yàn)槲沂钦娴慕ㄗh，其實(shí)任何一個(gè)行業(yè)都一樣，我們需要一個(gè)更好的營商環(huán)境

其實(shí)上海整體房地產(chǎn)營商環(huán)境是非常好的，但是依然還有一些政策性束縛

這些政策不會(huì)影響行業(yè)走向，但是讓市場少了很多優(yōu)秀的產(chǎn)品

我非常支持當(dāng)時(shí)出臺(tái)政策的背景和訴求，小戶型的規(guī)定，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)、持有面積配比等等，都是為了緩解市場供需的一些問題

但是很多問題已經(jīng)解決，而且客群情況相比較之前市場也發(fā)生了很大的轉(zhuǎn)變

治標(biāo)性政策也需要周期性調(diào)整

其實(shí)關(guān)于定價(jià)、關(guān)于產(chǎn)品定位，關(guān)于裝修配置，這些都曾經(jīng)是我們最重要的工作，無數(shù)個(gè)通宵會(huì)議都在討論到底應(yīng)該怎么做產(chǎn)品

現(xiàn)在這些技能好像都生銹了，對開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目的驚喜感來說，也降低了很多

對于開發(fā)商而言，對于地產(chǎn)人而言，他們也需要被刺激，被喚醒

很明顯

2023年的上海樓市非常重要，一來是否能夠給上海經(jīng)濟(jì)提供壓倉式支持，二來對于全國樓市走向起到表率性作用

這些都取決于市場的走向

上海的管理一直是精細(xì)化手術(shù)刀式管理，大量細(xì)微調(diào)整之后的疊加才會(huì)是我們看到如今樓市的面貌

我們說只有開發(fā)商有活力有信心，市場和客戶才會(huì)有信心，這從來不是一個(gè)零和博弈的選擇

只有供給端持續(xù)性的輸出好項(xiàng)目，房企更加熱愛和深耕這個(gè)城市，那么對于購房者來說才擁有更加堅(jiān)定的決心

最后還是那句話

沒有一個(gè)人比我更加希望上海樓市可以更好，真心希望樓市后續(xù)可以走出一條優(yōu)美曲線

06、

各位早安，我也起床了

以上為正文，來自真叫盧俊