兒子將其房屋過戶給父親有哪些稅費和風險？

一個已婚的鄰居小明近期打算再買一套房，并將以“首套房”名義辦理房貸，因此欲將其名下唯一套房(89.98㎡)過戶給其父親，問我這樣有哪些稅費和風險？

筆者以所學知識，告訴他以上操作，主要稅費和風險如下：

一、相關稅費：

小明將其房屋過戶給其父親的方式一般以贈與或買賣的方式過戶，相關的稅費見于下表：

過戶方式

房屋過戶相關稅費 （陸典谷 整理）

公證費

評估費

契稅

土地增值稅

所得稅

營業稅

產權登記費

交易手續費

二手房中介費

贈與

2% x房價

0.5% x房價

3% x房價

1% x房價

1% x房價

-

80元

買賣

0.5% x房價

90m2首套：1%；90-140m2:1.5%；140m2起：3%

5年內1%；滿5免征

5年內1%；滿5免征

5年內5.5%；滿5免征

80元

6元x m2(房屋面積）

1-2%x房價（如有）

像小明的情況（購房未滿3年），假設其房屋價值100萬元，上述兩種過戶方式的稅費如下：

1、贈與過戶的稅費：100萬元 x 7.5% + 80元 = 75080元；

2、買賣過戶（假設無中介）的稅費：100萬元 x 9% + 6元 x 89.98㎡ + 80元 ≈ 90620元；

注意：不同的城市，房屋過戶的相關稅費減免可能有所不同。

二、法律風險：

我們中國人一般比較忌諱在健在的時候預先訂立遺囑，或礙于情面/親情而對房屋過戶以及其之后房產的處分等缺乏明確的、書面協議，往往容易產生房屋產權的糾紛：

1、房屋產權的繼承糾紛：

據其透露，除了父親，其還有母親、祖父以及兩個弟、妹，均已成家，并各有一子/女。如果沒有合法有效的遺囑或遺贈協議，那么小明的父親一旦過世，上述直系親屬仍健在，那么小明當初過戶給其父的房產將作為其父的遺產按法定繼承。除了他本人以外，他的母親、祖父以及弟、妹均可依法分割該房產，沒有特別約定的話，他只能得到該房產份額的1/10（假設該房產價值150萬，他只能分到15萬）。

2、房屋產權的處分糾紛：

該房屋過戶給其父親，沒有特別約定的，其父/母可以依法處分該房屋，比如贈送其弟、妹或賣給他人這種情況下，小明將有可能完全失去該房屋而得不到任何收益。

因此，將本人名下的房屋過戶給親人或其他人，一定要慎重。

注：文中插圖來自網絡，侵權必刪。

作者：陸典谷，中國社會科學院研究生院民商法學研究生。