看樓盤(pán)的規(guī)劃圖與區(qū)位圖是走進(jìn)售樓處中不可忽視的環(huán)節(jié)，這樣可以更好地了解小區(qū)內(nèi)部的情況，購(gòu)房者也可直觀地將項(xiàng)目周邊配套。那售樓處的樓盤(pán)規(guī)劃圖與區(qū)位圖到底怎么看呢？下面就給大家講講。

本文知識(shí)點(diǎn)：

一、樓盤(pán)規(guī)劃圖看什么？

（一）樓棟分布

首先，從規(guī)劃圖中可以看出樓棟的數(shù)量與分布，以及樓間距的大小。樓間距的作用有兩個(gè)，一個(gè)是影響采光，一個(gè)是保障隱私。通過(guò)看樓棟分布圖，大概估算樓間距的大小，選購(gòu)房屋樓棟時(shí)，要避開(kāi)樓間距小的樓棟，選擇樓間距大的樓棟。其次，樓間距的大小也可以反映出社區(qū)容積率的高低和居住的舒適度。

主流樓盤(pán)的樓棟分布方式主要有三種：行列式、圍合式、點(diǎn)群式。

行列式：行列式的小區(qū)建筑平行排列，公共設(shè)施、綠地、景觀等安排在小區(qū)中間。

優(yōu)點(diǎn)：讓樓盤(pán)在滿(mǎn)足日照間距的前提下，較大程度地提高土地利用率，也能讓樓棟間更易產(chǎn)生過(guò)堂風(fēng)。

缺點(diǎn)：行列式排布過(guò)于單調(diào)，未做到交叉擺布則北側(cè)樓棟的日照會(huì)受到南側(cè)樓棟的嚴(yán)重影響。

圍合式：樓棟沿地塊邊緣分布，在住宅群中部形成一個(gè)圍合空間，其中設(shè)置充足的綠地和必要的休閑設(shè)施。

優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部環(huán)境私密性強(qiáng)，沿街一線建筑物·排列整齊，形成完整統(tǒng)一的街景立面。

缺點(diǎn)：無(wú)法保證所有樓棟都朝南，且小區(qū)內(nèi)部通風(fēng)會(huì)受到影響。

點(diǎn)群式：樓棟圍繞中心綠地或者水景自由地散開(kāi)，布置形態(tài)美觀且靈活多變。

優(yōu)點(diǎn)：樓間距、綠地面積較好，每棟樓都能充分享受陽(yáng)光，通風(fēng)良好，居住環(huán)境舒適，沒(méi)有明顯的缺點(diǎn)。

（二）樓房朝向

規(guī)劃圖上一般有一個(gè)指南針，其箭頭所指方向即為正北方，大家要以此判斷，而不能以傳統(tǒng)的上北下南左西右東來(lái)判斷樓房朝向。項(xiàng)目方位影響到后期戶(hù)型的采光問(wèn)題。如果不注意，后期很可能因?yàn)榉轿坏氖д`購(gòu)得一個(gè)采光嚴(yán)重不足的戶(hù)型。

（圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)）

有的開(kāi)發(fā)商為了增加建筑面積獲得更多利潤(rùn)，會(huì)建一些東南朝向、西北朝向甚至東西朝向的樓房，通過(guò)看小區(qū)規(guī)劃圖我們就可以清晰明了地看出樓房走向，這樣能減少被開(kāi)發(fā)商忽悠的概率。

（三）道路交通

小區(qū)規(guī)劃圖上肯定會(huì)顯示未來(lái)社區(qū)的道路規(guī)劃，通過(guò)觀看道路規(guī)劃圖，可以了解社區(qū)的安靜區(qū)與熱鬧區(qū)。在選購(gòu)樓棟和樓層時(shí)，可以通過(guò)對(duì)社區(qū)道路的一個(gè)考察和參考，遠(yuǎn)離交通要道和熱鬧區(qū)，選擇一個(gè)安靜的生活環(huán)境。如果是喜歡安靜的購(gòu)房者，就可以選擇離娛樂(lè)配套設(shè)施、街道遠(yuǎn)一點(diǎn)的樓棟。

（圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)）

（四）停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃

停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃包括停車(chē)場(chǎng)的位置和數(shù)量。通過(guò)規(guī)劃圖購(gòu)房者可以獲悉該社區(qū)停車(chē)場(chǎng)的數(shù)量與停車(chē)位是否方便。一般來(lái)說(shuō)，不建議選擇離停車(chē)場(chǎng)太近的房子，一方面是因?yàn)榧依镉欣先撕托『⒌脑挘x停車(chē)場(chǎng)比較近可能會(huì)造成出行不安全。另一方面如果購(gòu)房者居住在低層，離停車(chē)場(chǎng)近就容易受到噪音污染。此外，還可以看有沒(méi)有進(jìn)行人車(chē)分流，一般來(lái)說(shuō)人車(chē)分流可以提高安全系數(shù)。

（圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)）

（五）采光及景觀規(guī)劃

看規(guī)劃圖還要重點(diǎn)看社區(qū)的景觀配套，生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施的規(guī)劃等。景觀配套的存在是豐富日常生活的需要，也是高性?xún)r(jià)比社區(qū)的一個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)。

在選房時(shí)要考慮到，居住的房屋與景觀配套之間要有一定的距離。因?yàn)榫坝^配套所在地一般是人群集中的地區(qū)，嘈雜聲較大。其次，靠近景觀區(qū)的房子房?jī)r(jià)一般會(huì)比其他位置的房?jī)r(jià)稍貴，購(gòu)房者選房時(shí)要衡量自己的資金實(shí)力與居住要求去選擇。

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（六）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

在看小區(qū)規(guī)劃圖的時(shí)還需要仔細(xì)看上面的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，具體包括容積率、綠地率、停車(chē)位、建筑密度等。容積率與綠地率直接影響到居住舒適度，而停車(chē)位與住戶(hù)的需求息息相關(guān)。開(kāi)發(fā)商為了房子賣(mài)得更好，可能會(huì)夸大指標(biāo)，比如開(kāi)發(fā)商經(jīng)常使用的綠化率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如綠地率的計(jì)算嚴(yán)格。

（圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)）

二、樓盤(pán)區(qū)位圖怎么看？

區(qū)位圖是指用來(lái)描繪項(xiàng)目所在區(qū)域的簡(jiǎn)要地圖，它承載了項(xiàng)目周邊片區(qū)內(nèi)的交通線路、自然資源、核心配套等信息，是一幅能夠在最短時(shí)間內(nèi)向購(gòu)房者明示項(xiàng)目區(qū)位的微縮地圖。

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（一）樓盤(pán)區(qū)位圖可能存在的“貓膩”

1、比例失真

看區(qū)位圖的時(shí)候，往往覺(jué)得項(xiàng)目離城市所有地方都很近。不管項(xiàng)目是在1環(huán)，2環(huán)，3環(huán)，還是4環(huán)，從區(qū)位圖上面看上去只有“一步之遙”。

2、規(guī)劃失真

區(qū)位圖上往往會(huì)給自己所在的區(qū)域貼上標(biāo)簽，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)等等。這也不能說(shuō)開(kāi)發(fā)商刻意造假，而是只要政府有一點(diǎn)的規(guī)劃的苗頭，不管這個(gè)規(guī)劃是否能夠落地，開(kāi)發(fā)商都會(huì)立即采用。此外，如果周邊規(guī)劃有工廠、高壓電線經(jīng)過(guò)、鐵路噪音影響等在規(guī)劃圖上一般看不到。

3、配套失真

售樓處配套套話

交通：四橫五縱，某大橋XX年通車(chē)，某地鐵XX年通車(chē)，去某商圈10分鐘，去某商圈30分鐘，60分鐘通達(dá)全城。

學(xué)校：環(huán)繞小區(qū)名校云集，某某學(xué)校直接對(duì)口，某某學(xué)校優(yōu)先就讀。

商業(yè)：小區(qū)旁邊規(guī)劃建設(shè)某某品牌商場(chǎng)，小區(qū)自帶X萬(wàn)方綜合體商業(yè)。

景觀：出門(mén)即是江灘，旁邊即是森林氧吧等等......

（二）破解樓盤(pán)區(qū)位圖“貓膩”的方法

1、使用高德導(dǎo)航，百度導(dǎo)航等軟件，看導(dǎo)航顯示A到B的實(shí)際距離和預(yù)計(jì)時(shí)間。

2、上當(dāng)?shù)貒?guó)土規(guī)劃管理局，某某新區(qū)的政府網(wǎng)站，查詢(xún)具體規(guī)劃。

3、查詢(xún)教育局網(wǎng)站，最新一年的各個(gè)學(xué)校招生劃片信息，任何公立學(xué)校都是由教育統(tǒng)籌區(qū)域，各學(xué)校自主招生，開(kāi)發(fā)商是無(wú)權(quán)干涉教育局招生的。

4、登錄大型商場(chǎng)的官網(wǎng)，查詢(xún)未來(lái)幾年的開(kāi)店計(jì)劃，選址計(jì)劃。因?yàn)橛行╅_(kāi)發(fā)商與商家之間簽訂是意向協(xié)議，商家不用支付一分錢(qián)，未來(lái)也可以不選址在簽署意向協(xié)議的地方，意向協(xié)議只能說(shuō)明，某商場(chǎng)在選址的時(shí)候把這個(gè)地方作為了備選之一。

5、對(duì)于景觀這塊很難把控，涉及到園林局，施工單位，規(guī)劃設(shè)計(jì)等相關(guān)部門(mén)。這還需要購(gòu)房者多方咨詢(xún)確認(rèn)。

6、對(duì)規(guī)劃中的配套，要查閱相關(guān)的資料。還要通過(guò)不同的交通方式來(lái)判斷一下，周邊配套的時(shí)間距離，空間距離。

規(guī)劃圖與區(qū)位圖雖然可以對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)很直觀的認(rèn)識(shí)，但規(guī)劃圖與區(qū)位圖只能作為一個(gè)參考，并不能完全相信。如果真要了解項(xiàng)目以及周邊配套，還是建議大家去走一走，實(shí)地進(jìn)行考察。