預(yù)售制過時(shí)了，該取消了。改為現(xiàn)房銷售，一手交錢，一手交房，天經(jīng)地義。

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最近全國一兩百個(gè)項(xiàng)目的業(yè)主“動(dòng)態(tài)還貸”的事情愈演愈烈。多家銀行發(fā)公告回應(yīng)稱，存在風(fēng)險(xiǎn)樓盤所涉?zhèn)€人住房貸款規(guī)模和占比較小，總體風(fēng)險(xiǎn)可控。

購房者買的期房延期交付，甚至徹底爛尾了，以致于必須冒著犧牲個(gè)人信用的風(fēng)險(xiǎn)來維權(quán)。這件事也讓很多人將矛頭對(duì)準(zhǔn)了“爛尾”的根源——商品房預(yù)售制。一時(shí)間，“取消商品房預(yù)售制度”的呼聲再起。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平連發(fā)3條微博評(píng)“預(yù)售制”說：用你的錢，建你的房子，還爛尾了，這是對(duì)購房者的不公平。以后誰有錢誰建房，沒錢沒實(shí)力的別建了，不能把包袱甩給老百姓和社會(huì)。

那么預(yù)售制度怎么來的？簡(jiǎn)單科普一下：商品房預(yù)售最早源于中國香港，俗稱賣樓花，賣期房，是一種開發(fā)商放杠桿的方式。但由于98年房改，由于商品房短缺，房企缺資金，借鑒中國香港，引入了商品房預(yù)售制度。

同樣是預(yù)售制度，那香港為什么沒有爛尾樓呢？

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我們只是引入了預(yù)售制的表象，忽略了預(yù)售制最重要的一環(huán)，監(jiān)管。香港對(duì)于新房的監(jiān)管非常的嚴(yán)格，在香港買期房沒交房之前，是不需要還貸款的，銀行是借錢給開發(fā)商先蓋樓，在臨近交樓前，買房人才需要去找銀行申請(qǐng)按揭。而我們這邊是網(wǎng)簽過后就開始還錢了。對(duì)于銀行來說，不管房子能不能順利交房，買房人的月供他是一分不少的收回來，銀行是一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)都沒有，所以怎么會(huì)有動(dòng)力和責(zé)任，去卡著開發(fā)商的資金呢。畢竟開發(fā)商也是銀行的大客戶。反正最后所有的風(fēng)險(xiǎn)都是購房者來承擔(dān)，銀行是坐收漁翁之利的那一個(gè)。

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還有一點(diǎn)就是我們的資金監(jiān)管是由銀行和相關(guān)部門負(fù)責(zé)，而在香港是律師樓。我們買房的首付，是交到開發(fā)商的銀行監(jiān)管賬戶。由銀行和相關(guān)部門，根據(jù)施工進(jìn)度釋放。一旦發(fā)生挪用資金，爛尾的事情，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的又主要是購房者。還是不可無責(zé)退房退首付。但是在香港，除了5%的訂金是直接交給開發(fā)商的。剩下的首付，都是交給開發(fā)商律師樓的信托戶口。開發(fā)商需先付款給建筑商完成一定工序。取得建筑師證明書后，才可申請(qǐng)?jiān)谛磐袘艨谌』亟ㄖM(fèi)。確保買房人的訂金，是用來支付建筑費(fèi)。其實(shí)香港也發(fā)生過律師樓違規(guī)挪用監(jiān)管資金的事件。但是香港商業(yè)和法律制度健全，且處罰非常嚴(yán)苛，所以很少發(fā)生。香港幾乎也很少聽到爛尾樓，是把買房人的利益放在第一位的。

如果預(yù)售制短時(shí)間內(nèi)不能取消的話，那我們是不是可以像香港一樣，規(guī)定“不交樓前，不用月供”。如果銀行介入得早，那就從一開始就要和開發(fā)商一起承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。那銀行比任何人，都在意樓盤的施工進(jìn)度。比老百姓更有信息優(yōu)勢(shì)，也更有動(dòng)力去控制監(jiān)管資金的釋放。