一位90后的姑娘和丈夫好不容易湊錢(qián)買(mǎi)了套房想作為婚房,然而如今已經(jīng)爛尾600天了,都不敢告訴家里人。而且,每個(gè)月還要還著房貸。現(xiàn)實(shí)生活中,這種買(mǎi)婚房遇到爛尾樓的,買(mǎi)養(yǎng)老房遇到爛尾樓的……可謂是屢見(jiàn)不鮮。爛尾樓對(duì)購(gòu)房人的影響往往不止是財(cái)產(chǎn)損失,甚至可能會(huì)影響到一個(gè)人的一生!

然而,爛尾樓案件又是公認(rèn)的商品房糾紛中最難做的一類案件,往往很難通過(guò)常規(guī)的民事訴訟實(shí)現(xiàn)訴求。在我們所做的爛尾樓案件中,幾乎所有實(shí)現(xiàn)訴求的項(xiàng)目都是綜合運(yùn)用了民事、行政、信息公開(kāi)、違法查處等多種手段,而不僅僅是靠單一方式。那么,遇到爛尾樓,業(yè)主該如何維護(hù)自己的合法權(quán)利呢?

首先,咱們業(yè)主需要認(rèn)清一個(gè)基本現(xiàn)實(shí):業(yè)主往往是最后知后覺(jué),最容易房錢(qián)兩空的,主要原因一般有三個(gè):

1、一般開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂,民間資本和各大銀行會(huì)會(huì)第一時(shí)間出手,第一時(shí)間起訴,第一時(shí)間查封能查封的所有財(cái)產(chǎn)。其中就包括很多業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的房屋。而相關(guān)判決一旦生效,這些民間資本和銀行會(huì)第一時(shí)間去申請(qǐng)法院執(zhí)行,拍賣(mài)查封的房產(chǎn),盡可能劃走開(kāi)發(fā)商名下所有的錢(qián)。

2、開(kāi)發(fā)商也往往會(huì)主動(dòng)轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)。在民間資本和銀行動(dòng)手之前,開(kāi)發(fā)商已經(jīng)先行一步。利用施工單位虛報(bào)工程款,利用員工虛報(bào)工資已經(jīng)不是秘密的秘密。

3、在先天上,業(yè)主就屬于弱勢(shì)群體,得到信息的時(shí)間往往是最晚的,反應(yīng)也是最慢的。做過(guò)不少爛尾樓的案子,接觸過(guò)很多不幸購(gòu)買(mǎi)了爛尾樓的業(yè)主,有時(shí)候特別有種恨鐵不成鋼的感覺(jué)。該出手的時(shí)候不出手,坐等開(kāi)發(fā)商或者別的業(yè)主去折騰,夢(mèng)想打順風(fēng)車(chē),等到最后房錢(qián)兩空。而且,還有不少的業(yè)主迷信信訪,對(duì)信訪有種迷之自信,往往錯(cuò)失挽回?fù)p失的良機(jī)。

所以,一旦發(fā)現(xiàn)自己買(mǎi)的房子要爛尾了,必須立刻展開(kāi)行動(dòng),團(tuán)結(jié)一切值得團(tuán)結(jié)的業(yè)主,利用一切合法合規(guī)的法律手段,具體操作方式:

1、盡快通過(guò)政府信息公開(kāi)申請(qǐng)、自己銀行流水查詢等方式查清楚這個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售房款監(jiān)管情況,查看監(jiān)管賬戶上是否還有預(yù)售資金,以往收取的預(yù)售資金究竟用到哪里了?幾乎所有的爛尾樓都和開(kāi)發(fā)商逃避預(yù)售資金監(jiān)管有關(guān)系,而咱們國(guó)家早已明確規(guī)定,所有的預(yù)售房款必須存入專項(xiàng)的預(yù)售房款監(jiān)管賬戶,必須用于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商建設(shè),一直到徹底完工,只有在完工后才能用作它用。

2、盡快提起相關(guān)的挪用預(yù)售房款資金查處申請(qǐng),申請(qǐng)相關(guān)部門(mén)對(duì)這種違法行為進(jìn)行調(diào)查處理。

3、視情況提起相關(guān)的逾期交房違約金的民事訴訟,追究相關(guān)的逾期交房違約金。也許這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢(qián)付這筆違約金,但是一定要讓開(kāi)發(fā)商看到其爛尾是有代價(jià)的。

4、強(qiáng)有力的組織至關(guān)重要。組織問(wèn)題是爛尾樓這類集團(tuán)訴訟成敗的關(guān)鍵因素。沒(méi)有穩(wěn)定的組織架構(gòu)意味著這個(gè)維權(quán)集體是自由的、極為松散的、沒(méi)有約束的,就像是一個(gè)部隊(duì)沒(méi)有軍師旅團(tuán)營(yíng)連,沒(méi)有嚴(yán)格的軍紀(jì)。沖鋒的號(hào)剛剛響起,就已經(jīng)潰不成軍。

5、優(yōu)秀的業(yè)主代表至關(guān)重要。有不少維權(quán)失敗的原因就是業(yè)主代表不給力,業(yè)主代表叛變、或被收買(mǎi)。所以選擇業(yè)主代表十分重要,一定要人品好,有時(shí)間,有頭腦,愿意為大家付出。而且業(yè)主代表絕對(duì)不能只有一個(gè)兩個(gè),一定要有多個(gè),且人數(shù)是單數(shù)。

6、一定要有保密機(jī)制和反搭便車(chē)機(jī)制。在維權(quán)過(guò)程中,如果沒(méi)有反搭便車(chē)機(jī)制,維權(quán)很容易走向失敗。維權(quán)的時(shí)候,很多“聰明人”選擇抱胸旁觀,既不想付出,又怕承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)需要沖鋒的時(shí)候,“聰明人”們或高呼著沖啊,但是腳步卻往后退著;或躲地遠(yuǎn)遠(yuǎn)地,悄悄地冷眼看著傻乎乎的勇士們往前沖。

當(dāng)可能出現(xiàn)成果的時(shí)候,“聰明人”們理直氣壯、心安理得地站出來(lái)了。

7、如果樓盤(pán)徹底爛尾了,沒(méi)有復(fù)活的可能,房子的狀態(tài)又根本沒(méi)法用,可以立刻起訴要求解除合同,返還購(gòu)房款。必要的時(shí)候,可以申請(qǐng)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn),在破產(chǎn)清算中行使業(yè)主基本債權(quán)優(yōu)先權(quán)。比如一個(gè)項(xiàng)目主體已經(jīng)完工,這種情況不建議解除合同,可以把盡量推動(dòng)復(fù)工作為第一目標(biāo)。

8、如果樓盤(pán)前景還不錯(cuò),相關(guān)的政府部門(mén)也很給力,也可以多方協(xié)商,進(jìn)行重組或者另外要求一個(gè)新的開(kāi)發(fā)商接盤(pán)。