近年來，商品房銷售持續(xù)升溫，房?jī)r(jià)逐漸升高。消費(fèi)者在商品房購(gòu)買交易中往往糾紛多樣，簽訂預(yù)售合同之后到了交付時(shí)間卻遲遲拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證，因此造成的損失要如何救濟(jì)呢？（來源華律）

律師觀點(diǎn)：

《預(yù)售合同》系開發(fā)商和購(gòu)買方的真實(shí)意思表示，具有法律約束力。開發(fā)商向購(gòu)買方交付房屋，但其未取得《住宅交付使用許可證》，未辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)及取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證，交付的房屋視為不符合交房條件，開發(fā)商系構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)合同違約責(zé)任。若房屋大小產(chǎn)證一直未辦理，違約狀態(tài)一直存續(xù)，購(gòu)買方可隨時(shí)提起訴訟，要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。若大小產(chǎn)證已無(wú)法辦理，交房條件無(wú)法實(shí)現(xiàn)，此為開發(fā)商的原因，購(gòu)買方有權(quán)要求解除合同。根據(jù)合同法第九十七條，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。即，合同解除后購(gòu)買方有權(quán)要求開發(fā)商返還購(gòu)房款并索要損失賠償。

但開發(fā)商違約后，購(gòu)買方也應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大，沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。故應(yīng)當(dāng)注意，購(gòu)買方明知系爭(zhēng)房屋無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，使合同無(wú)法實(shí)現(xiàn)，而未及時(shí)行使合同解除權(quán)以結(jié)束買賣合同無(wú)法繼續(xù)履行的非正常狀態(tài)，對(duì)此造成的擴(kuò)大損失購(gòu)買方應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

案例分析：

原告陳某與被告簽訂《預(yù)售合同》，因房屋未能辦理產(chǎn)權(quán)證達(dá)不到交付條件，原告起訴被告承擔(dān)違約責(zé)任，解除合同，承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失。

基本案情：

一、2002年5月16日，原被告簽訂《預(yù)售合同》：約定乙方以總價(jià)1，620，023.98元購(gòu)買系爭(zhēng)房屋。合同約定:甲方定于2003年1月20日前將房屋交付乙方，房屋的交付條件為甲方取得《住宅交付使用許可證》、對(duì)該房屋設(shè)定的抵押已注銷且已按規(guī)定交納了物業(yè)維修基金。甲方承諾在2003年4月20日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證），如到時(shí)不能取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證，乙方有權(quán)單方面解除合同。甲方如未在本合同約定期限內(nèi)將房屋交付乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房?jī)r(jià)款日萬(wàn)分之三計(jì)算，違約金自本合同約定的最后交付期限之第二天起算至實(shí)際交付之日止。逾期超過60天，乙方有權(quán)解除合同。合同簽訂后，原告于2002年5月16日支付了房款1，620，023.98元，被告未能按期辦理出《住宅交付使用許可證》和房地產(chǎn)初始登記手續(xù)。

二、2003年2月14日，原被告簽訂《變更履行協(xié)議》：約定被告在2003年12月31日前交付原預(yù)售合同標(biāo)的，交付條件按預(yù)售合同第十條為準(zhǔn)，若到期不能履行合同，視為不能繼續(xù)履行合同，合同解除。被告承擔(dān)違約金29，160元，于2003年3月31日前交付原告。

三、2003年3月26日，原告與被告森澤公司又達(dá)成了一份《變更履行協(xié)議》：約定被告森澤公司先行向原告交付房屋，原告拿到鑰匙可以裝潢入住，被告森澤公司在2003年12月31日前交付預(yù)售合同約定的標(biāo)的物，被告森澤公司向原告支付60天違約金即29，160元，如果被告森澤公司在2003年12月31日前尚未辦完產(chǎn)權(quán)證，原告可以退房，被告森澤公司承擔(dān)已付房款的3%違約金，并賠償原告房屋的裝修損失。上述協(xié)議簽訂后，原告取得鑰匙并裝修了房屋，被告向原告支付了違約金29，160元。

四、2006年5月17日，2008年4月14日，原告先后兩次提起訴訟：因被告仍未能取得《住宅交付使用許可證》和辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，原告遂于2006年5月17日提起訴訟，法院判決支持原告自2004年5月17日至2006年4月30日的逾期交房違約金共計(jì)347，009.14元。判決生效后，被告已履行了判決確定的給付違約金的義務(wù)，因被告仍未能取得《住宅交付使用許可證》和辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，故原告于再次向本院提起訴訟，請(qǐng)求判令被告支付自2006年5月1日起至符合交房條件之日止的違約金（暫計(jì)算至起訴之日為345，060元）。該案審理過程中，被告為證明其辯稱的事實(shí)，向本院提供申請(qǐng)書、回函等證據(jù)。證明該房屋在內(nèi)的房屋不能辦理房地產(chǎn)權(quán)證（包括大產(chǎn)證和小產(chǎn)證）。據(jù)此，被告于2008年5月21日向原告發(fā)出“關(guān)于解除房屋買賣合同的函”，述稱因房地產(chǎn)行政管理部門原因，致使本案系爭(zhēng)房屋已無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，買賣合同的目的已不能實(shí)現(xiàn)，要求原告于收函后10日內(nèi)到被告公司處辦理相關(guān)退房手續(xù)。如原告至期拒絕辦理退房手續(xù)，應(yīng)承擔(dān)相關(guān)法律后果。原告認(rèn)為該解除合同函已過該案舉證期限，即使原告收到此函，也不同意退房。上海市松江區(qū)房地產(chǎn)交易中心職能只是對(duì)受理的辦理產(chǎn)權(quán)證的材料進(jìn)行審查，對(duì)是否能辦出房屋產(chǎn)權(quán)證無(wú)權(quán)作出認(rèn)定，故該中心的回函不具有法律效力。法院判令被告支付原告自2006年5月1日至原告明確堅(jiān)持訴訟請(qǐng)求之日即2008年5月26日止的違約金367，902元，后被告履行了其付款義務(wù)。在該判決中，法院認(rèn)為系爭(zhēng)房屋逾期交房違約金的計(jì)算截止日期為原告明確堅(jiān)持訴訟請(qǐng)求之日，即2008年5月26日，對(duì)于該日期之后的違約金，原告應(yīng)無(wú)權(quán)再主張。

五、2023年，原告再次提起訴訟：在判決確認(rèn)被告支付的逾期交房違約金計(jì)算至2008年5月26日止、原告之后再主張逾期交房違約金不再支持后，被告一直以各種理由拖延辦理《住宅交付使用許可證》和房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，導(dǎo)致系爭(zhēng)房屋至今仍不能辦理小產(chǎn)證。因無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，導(dǎo)致原告簽訂《預(yù)售合同》的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)并給原告造成了巨大損失。原告請(qǐng)求，解除合同并要求被告返還購(gòu)房款。根據(jù)《變更履行協(xié)議》約定，被告應(yīng)當(dāng)賠償原告的裝修損失。因近年上海房?jī)r(jià)大幅上漲，原告重新購(gòu)置此類房屋的差價(jià)損失也應(yīng)當(dāng)由被告承擔(dān)賠償責(zé)任。合同解除后，被告應(yīng)當(dāng)協(xié)助原告辦理預(yù)告登記注銷手續(xù)。

被告辯稱，原告訴請(qǐng)已超過訴訟時(shí)效，原告主張的差價(jià)損失系其自身不行使合同解除權(quán)導(dǎo)致的擴(kuò)大損失。系爭(zhēng)房屋無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證是因行政部門的原因?qū)е隆Ｔ嬖诖似陂g有過兩次訴訟，其也一直告知原告必須解除合同，均遭到原告拒絕。因原告故意不行使合同解除權(quán)導(dǎo)致的擴(kuò)大損失，不應(yīng)當(dāng)由被告來承擔(dān)。

審理中，系爭(zhēng)房屋估計(jì)在2008年5月26日的市場(chǎng)價(jià)值為4，260，000元，單價(jià)為15，334元/平方米；在2023年4月17日的市場(chǎng)價(jià)值為14，200，000元，單價(jià)為51，112元/平方米。審理中，對(duì)系爭(zhēng)房屋裝修造價(jià)、殘值進(jìn)行鑒定。意見為房屋裝修工程造價(jià)為284，216元，其中裝飾造價(jià)為233，484元、安裝造價(jià)為50，732元；對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)實(shí)物成新率，建議按65%計(jì)算。

另查明：松江區(qū)九亭鎮(zhèn)滬松公路XXX弄XXX號(hào)、XXX號(hào)房屋于2009年11月辦出小產(chǎn)證，松江區(qū)九亭鎮(zhèn)滬松公路XXX弄XXX號(hào)房屋于2010年2月辦出小產(chǎn)證，松江區(qū)九亭鎮(zhèn)滬松公路XXX弄XXX號(hào)房屋于2011年1月辦出小產(chǎn)證。

法院裁判：

一、解除關(guān)于上海市滬松公路XXXX弄九洲大唐花園XXX號(hào)房屋的《上海市商品房預(yù)售合同》；

二、被告返還原告陳某購(gòu)房款1，620，023.98元；

三、原告陳某將上海市滬松公路XXXX弄九洲大唐花園XXX號(hào)房屋返還給被告；

四、被告協(xié)助原告陳某辦理上述房屋的預(yù)告登記注銷手續(xù)；

五、被告賠償原告陳某經(jīng)濟(jì)損失9，634，716.42元。

法律分析：

《預(yù)售合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，具有法律約束力。嗣后被告雖然向原告交付了房屋，但被告至今未取得《住宅交付使用許可證》，也未辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)及取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證，故被告交付的房屋不符合交房條件，被告已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。關(guān)于被告認(rèn)為原告提起本案訴訟已經(jīng)超過訴訟時(shí)效的問題，法院認(rèn)為，被告違約的事實(shí)一直處于存續(xù)狀態(tài)中，且原告系基于解除合同所提起訴訟，被告意見不予采信。

關(guān)于原告是否有權(quán)要求解除《預(yù)售合同》及返還購(gòu)房款的問題。從原、被告簽訂《預(yù)售合同》、《變更履行協(xié)議》，以及兩次關(guān)于逾期交房違約金的訴訟至今，期間長(zhǎng)達(dá)十多年，但被告始終無(wú)法辦理《住宅交付使用許可證》和房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，導(dǎo)致原告購(gòu)買系爭(zhēng)房屋至今不能辦理房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證），而且被告也曾確認(rèn)系爭(zhēng)房屋無(wú)法辦出產(chǎn)權(quán)證。故原告的合同目的已經(jīng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，原告有權(quán)要求解除上述合同。合同解除后，被告理應(yīng)返還原告已付購(gòu)房款。

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要是關(guān)于原告要求被告賠償經(jīng)濟(jì)損失的問題。關(guān)于差價(jià)損失，原告已于2002年向被告支付了全部購(gòu)房款，原告已履行了系爭(zhēng)房屋預(yù)售合同中主要的義務(wù)，若被告按約履行，原告依約能夠取得系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)證并享有系爭(zhēng)房屋房?jī)r(jià)上漲的利益。現(xiàn)因被告的責(zé)任致系爭(zhēng)房屋至今未能辦理產(chǎn)權(quán)證，故原告要求被告承擔(dān)系爭(zhēng)房屋的差價(jià)損失，合理合法。至于差價(jià)損失范圍的認(rèn)定。自預(yù)售合同簽訂至2008年5月26日止的房屋差價(jià)損失，系被告違約行為所致，原告并無(wú)過錯(cuò)，該時(shí)間段內(nèi)的房屋差價(jià)損失2，639，976.02元，應(yīng)由被告全額賠償給原告。此后，原告明知系爭(zhēng)房屋無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，且法院已向其釋明相應(yīng)法律風(fēng)險(xiǎn)的情況下，原告仍未及時(shí)行使合同解除權(quán)以結(jié)束買賣合同無(wú)法繼續(xù)履行的非正常狀態(tài)，故對(duì)此后的擴(kuò)大損失，原告亦有一定的過錯(cuò)。雖然此后被告確實(shí)為同小區(qū)部分房屋辦出了產(chǎn)權(quán)證，但從本案證據(jù)看，被告并未承諾辦出系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)證，雙方的交涉及協(xié)商行為，應(yīng)視為買賣雙方共同嘗試辦理系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)證的補(bǔ)救措施，故法院認(rèn)為，對(duì)于2008年5月27日至2023年4月17日期間的房屋差價(jià)損失9，940，000元，買賣雙方對(duì)此均有過錯(cuò)，該損失應(yīng)由買賣雙方共同負(fù)擔(dān)，酌定由原告承擔(dān)3，130，000元，由被告承擔(dān)6，810，000元。關(guān)于原告主張的裝修損失，法院按照鑒定意見書情況作出判決。

相關(guān)法律法規(guī)：

《合同法》

第九十四條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

……（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；……

第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。

第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

第一百一十九條 當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。

當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方承擔(dān)。

案件來源：

陳某與上海森澤房地產(chǎn)有限公司、上海地梵文化發(fā)展集團(tuán)有限公司等商品房預(yù)售合同糾紛一審民事判決書

（2023）滬0117民初6369號(hào)