1、產(chǎn)權(quán)證的頒發(fā)部門不同

大產(chǎn)權(quán)房是指從開發(fā)商手中購買的已經(jīng)交納土地出讓金的房產(chǎn)，包括：商品房、公寓、二次交易并且已經(jīng)交納土地出讓金的已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房。由于大產(chǎn)權(quán)房允許上市交易，可以取得由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證，購房者可以通過交易，取得房屋的合法所有權(quán)，并依法對(duì)所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，也叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)，這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同也不會(huì)在國土房管局給予備案，所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

2、合法性不同

大產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證受法律保護(hù)，房地產(chǎn)開發(fā)商擁有《土地使用證》和《預(yù)售許可證》，在相關(guān)部門備案，國家承認(rèn)并保護(hù)大產(chǎn)權(quán)房。

而小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證是鄉(xiāng)政府或者村政府頒發(fā)的，開發(fā)商沒有取得《土地使用證》，因此小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)。

3、辦理抵押貸款不同

大產(chǎn)權(quán)房可以進(jìn)行抵押貸款，最高為房屋評(píng)估價(jià)格的七成，至于小產(chǎn)權(quán)房，在一般的商業(yè)銀行都是無法抵押的，不過有一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)信用社和小額貸款公司可能會(huì)認(rèn)可小產(chǎn)權(quán)房的抵押。小產(chǎn)權(quán)房無法獲得商業(yè)銀行抵押認(rèn)可的最大問題在于，土地是屬于集體所有的，不能上市交易，只能在村集體之內(nèi)轉(zhuǎn)讓。

4、購買方式不同

購買大產(chǎn)權(quán)房，購房者可以全款購買也可以貸款購買。因?yàn)椋J款買房的可行性較高，購房者可以先交首付，再還貸款。首付大概是房產(chǎn)全款百分之三十或者百分之二十。

而購買小產(chǎn)權(quán)房必須全款，因?yàn)閲也怀姓J(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證。因此購買小產(chǎn)權(quán)房，銀行不予貸款。

小產(chǎn)權(quán)房的類型

1、占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。

2、在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場(chǎng)上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。

3、在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”。

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