10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議作出決定，授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。這意味著房地產(chǎn)稅立法邁出了關(guān)鍵性一步。引起業(yè)內(nèi)外廣泛的關(guān)注和討論。

從2003年首次提出“對自住房進(jìn)行征稅”到2023年“在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作”，征收房地產(chǎn)稅已經(jīng)醞釀多年。在當(dāng)前的時(shí)間點(diǎn)上，為何要開征房地產(chǎn)稅？哪些城市有可能成為首批試點(diǎn)城市？將帶來什么樣的影響？

“房地產(chǎn)稅”不等于“房產(chǎn)稅”

首先需要注意一點(diǎn)，房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅，是不一樣的概念。

房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念。即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動過程有直接關(guān)系的稅收都屬于房地產(chǎn)稅收，包含在土地使用權(quán)的出讓、房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、持有、出租等諸多環(huán)節(jié)，征稅對象是相關(guān)的所有權(quán)人和使用權(quán)人。征收的目的，是為地方政府的各項(xiàng)服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供資金支持，完善現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)的發(fā)展。

房產(chǎn)稅的征收對象則為房產(chǎn)，是一種針對房屋產(chǎn)權(quán)人的財(cái)產(chǎn)性稅收。征收房產(chǎn)稅是為了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的調(diào)控，通過付出稅收代價(jià)，來抑制投資性炒房。

為何要征收房地產(chǎn)稅？

在過去幾十年間，關(guān)于房地產(chǎn)稅的討論由來已久。

北京大學(xué)光華管理學(xué)院金融學(xué)系助理教授張宇梳理了房地產(chǎn)稅的立法歷程：

1984年工商稅制改革，房地產(chǎn)稅被分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個(gè)稅種；

1986年《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》實(shí)施，成為目前房產(chǎn)稅的適用依據(jù)。條例中，所有非營業(yè)的個(gè)人用房納入免稅范圍，因而排除了80%以上的可征稅房產(chǎn)；

2003年，黨的十六屆三中全會首次提出對自住房進(jìn)行征稅；

2011年，上海和重慶率先開展自住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)；

2023年，房地產(chǎn)稅納入第十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃，正式為房地產(chǎn)稅立法劃定時(shí)間表；

2023年，十三屆全國人大一次會議提出，健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法；

今年以來，國家層面更是多次提及房地產(chǎn)稅。3月“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，健全地方稅體系”被寫入“十四五規(guī)劃綱要”，5月財(cái)政部部長劉昆撰文《建立健全有利于高質(zhì)量發(fā)展的現(xiàn)代財(cái)稅體制》，“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革”被提及。

10月16日，《求是》雜志發(fā)表習(xí)近平總書記文章《扎實(shí)推動共同富?！分刑岬健耙e極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作”。

再到10月25日，全國人民代表大會常務(wù)委員會授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。

可以看出，房地產(chǎn)稅的立法過程經(jīng)歷了較長周期，為何在當(dāng)前推出？官方解釋是“為積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

中國財(cái)政科學(xué)研究院研究員賈康分析稱，一方面，房地產(chǎn)稅改革將站在歷史高度承擔(dān)起新時(shí)代的歷史責(zé)任，在推動共同富裕和優(yōu)化實(shí)現(xiàn)三次分配體系應(yīng)有功能過程中扮演重要角色，更好地調(diào)節(jié)收入分配和實(shí)現(xiàn)社會公平；另一方面，房地產(chǎn)稅的征收意味著每隔一段時(shí)間可重評一次稅基，這也將給地方政府轉(zhuǎn)變職能、盡心盡力做好公共服務(wù)、優(yōu)化本地投資環(huán)境，帶來一個(gè)更有效的與其財(cái)源建設(shè)的“內(nèi)洽機(jī)制”。

向誰征收房地產(chǎn)稅？

此次試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。

在國內(nèi)，2011年，上海、重慶兩地已經(jīng)率先試點(diǎn)對個(gè)人住房征收“房產(chǎn)稅”。

具體來看重慶的規(guī)定，重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅有兩種征收對象，一種是對高端住宅收稅，即個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅，或者個(gè)人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年重慶主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍（含2倍）以上的住房。另一種則是外地來重慶置業(yè)的，同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作人員的新購住房。

房地產(chǎn)稅稅率會是多少？

在國內(nèi)，參考上海和重慶的試點(diǎn)情況。上海征收的是本地居民家庭二套及以上的房產(chǎn)，以及外地居民家庭在滬購買的首套房屋，且設(shè)有每人60平的免征面積；重慶是對豪宅以及無戶籍、無工作、無社保人員征收房產(chǎn)稅。

其中，上海在征收房產(chǎn)稅時(shí)，采用的稅率為0.4%、0.6%兩檔稅率，而重慶在征收房產(chǎn)稅時(shí)采用的稅率為0.5%、1%、1.2%三檔稅率。

在國外，美國、韓國、日本等國家都有類似“房地產(chǎn)稅”的稅收政策，且已經(jīng)實(shí)施多年?？傮w來看，各國房地產(chǎn)稅主流稅率占住宅價(jià)值約0.2%-1.4%，也有比較高的，比如美國房產(chǎn)稅平均占家庭收入的近3%。房產(chǎn)稅是美國的重要稅種，也是地方政府收入的重要來源。

哪些城市有可能成為首批試點(diǎn)區(qū)域？

新一輪房地產(chǎn)稅試點(diǎn)開展，哪些城市有可能會被納入首批試點(diǎn)？

相關(guān)方面可能會基于以下的考慮：

第一，可能是選擇部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，比如濟(jì)南、南京、上海、杭州、廣州、深圳等地。

第二，可能是過去一段時(shí)間房價(jià)上漲較快的城市，比如深圳、杭州、上海等地。

第三，可能要考慮到土地出讓金收入比較高的城市，比如蘇州、杭州、上海等地，看看房地產(chǎn)稅收和土地出讓金之間的平衡效果。

第四，可能還是有較好納稅基礎(chǔ)的城市，比如上海、重慶，已經(jīng)試點(diǎn)過房產(chǎn)稅的城市。

特別值得注意的是，今年5月，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住建部等主管部門在北京召開房地產(chǎn)稅座談會，上海、重慶、深圳、杭州、蘇州、濟(jì)南共6個(gè)城市相關(guān)負(fù)責(zé)人均有參加。

賈康強(qiáng)調(diào)，可以肯定的是，將來擴(kuò)大范圍的試點(diǎn)地區(qū)，都會給它一個(gè)彈性空間，不要求所有的試點(diǎn)地區(qū)采取完全一致的方案。另外，在立法軌道上，一旦通過，也不會全國“一刀切”，會允許地方根據(jù)不同的情況，有先有后或有差別地制定具體實(shí)施細(xì)則。

征收房地產(chǎn)稅會對市場產(chǎn)生什么影響？

房地產(chǎn)稅可以說是調(diào)控房地產(chǎn)市場的方式，亦或是取代土地財(cái)政的保障，然而普通老百姓最關(guān)心的，還是征收房地產(chǎn)稅是否會引起房價(jià)的下降。

房地產(chǎn)稅試點(diǎn)細(xì)則暫未出臺，但重慶和上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)已多年，對本地市場產(chǎn)生了怎樣的影響？

貝殼研究院成都分院院長付躍華對封面新聞記者表示，“從滬渝試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)來看，滬、渝房地產(chǎn)稅在2011年1月底明確征收，對市場的影響在2011年2月正式出現(xiàn)，由于房地產(chǎn)稅對預(yù)期沖擊較大，同時(shí)疊加春節(jié)季節(jié)性影響，2011年2月成交量出現(xiàn)明顯下降，但價(jià)格卻并未出現(xiàn)明顯變化。2011年3月起上海、重慶住房成交量恢復(fù)月度環(huán)比增長。因此，我們判斷從市場情緒面，短期易對市場預(yù)期形成較大沖擊，但交易量價(jià)長期由住房供求基本面決定，期間量價(jià)波動主要受金融環(huán)境、調(diào)控政策等外在變量影響?！?/p>

付躍華還表示，房地產(chǎn)稅對市場交易的影響主要取決于市場的供求關(guān)系狀態(tài)。在供不應(yīng)求的市場，如深圳、西安和重慶二手房市場，即便出現(xiàn)超額住房持有人出售的情況，由于賣方議價(jià)能力更強(qiáng)，城市的總交易額也將會增加。青島、濟(jì)南和長沙處于供過于求或供求平衡狀態(tài)，買方議價(jià)能力更強(qiáng)，這些地方房地產(chǎn)稅試點(diǎn)將會導(dǎo)致總交易金額的下降。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)稅與房價(jià)下跌不能簡單的劃等號。從中長期來看，房價(jià)受到多重因素影響，房地產(chǎn)稅只是其中一個(gè)變量。但短期來看，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)則是向社會傳遞強(qiáng)烈的調(diào)控信號，會扭轉(zhuǎn)市場對于“房價(jià)永遠(yuǎn)漲”的預(yù)期，有穩(wěn)定房價(jià)的作用。

告別過去的快速增長，房地產(chǎn)行業(yè)在轉(zhuǎn)型中尋求高質(zhì)量發(fā)展，仍將在推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面發(fā)揮重要作用，且在住房租賃、城市更新、老舊小區(qū)改造等方面還有廣闊結(jié)構(gòu)性發(fā)展空間。

盡管房地產(chǎn)稅試點(diǎn)細(xì)則暫未公布，但可以預(yù)見的是，在推動共同富裕背景下的房地產(chǎn)稅以及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，都將更加平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)政策將重點(diǎn)在防風(fēng)險(xiǎn)、保剛需、重保障、調(diào)分配等方面持續(xù)發(fā)力。

封面新聞記者 黃益輝 綜合報(bào)道

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